Состав общедомового имущества многоквартирного дома

Содержание

Что относится к общедомовому имуществу в МКД

Состав общедомового имущества многоквартирного дома

Начнем с того, что подразумевается и что можно отнести к общему имуществу многоквартирного дома.

Согласно жилищному кодексу в состав общедомового имущества многоквартирного дома входит:

  1. Помещения в доме, которые выходят за пределы квартиры: лестницы, лестничные площадки, лифтовое оборудование (лифты, шахты лифтов), подвалы, коридоры, техэтажи, чердаки. В современных МКД, зачастую, подвалы и технические этажи идут на продажу в качестве нежилых помещений под офисы. Однако в статье 36 ЖК РФ пункте 1.1 сказано, что в состав общего имущества входят подвалы и технические этажи, в которых имеются общие инженерные коммуникации. Поэтому часть данных помещений все равно будет являться частью общедомового имущества.
  2. Любые помещения в многоквартирном доме, которые конкретно не принадлежат определенному собственнику. То есть, если Вы с жильцами организовали у себя в подвале спортзал, то принадлежать он будет всем жильцам на праве общедомовой собственности.
  3. Крыши, несущие конструкции дома, любое оборудование, которое находится в доме и за его пределами, которое используется для обслуживания более чем одной квартиры/помещения.
  4. Земельный участок на котором стоит МКД вместе с элемента благоустройства: озеленение, детские площадки, парковки и пр., которые относятся к данному дому в границах, определенных действующим земельным и градостроительным законодательствами.

Согласно постановлению правительства №491 к общедомовому имуществу относится абсолютно тоже самое. Теперь Вы знаете, что является общедомовым имуществом.

Является ли балкон общедомовым имуществом?

Согласно статье 36 жилищного кодекса пункту 1.3 к общедомовому имуществу относят несущие и ненесущие конструкции дома, которые обслуживают более одного помещения. Таким имуществом является балконная плита. Кстати такую же позицию выразил и Верховный Суд РФ.

Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме.

 Дословное определение суда: “оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость.

С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Но если балконная плита – это общедомовое имущество, то это вовсе не значит, что его ограждения, застекление и отделка относится туда же. Это уже личное имущество собственника, за которое отвечает уже не управляющая организация, а лично каждый собственник балконного помещения.

Является ли полотенцесушитель общедомовым имуществом?

Полотенцесушитель является составной частью инженерных систем горячего водоснабжения. Согласно постановлению правительства №491 пункта 5, абзаца 1:

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

То, что правее этого крана, общедомовым имуществом уже не является.

В итоге получается следующая ситуация.

Если на ответвлений на змеевик нет отключающих кранов, то полотенцесушитель полностью относится к общедомовой собственности и отвечать за него должна Ваша управляющая компания или ТСЖ.

Если на полотенцесушителе присутствуют краны для отключения полотенцесушителя, то общедомовым имуществом будет труба до регулировочного крана, а после – уже Ваше личное имущество.

Стояк батареи – это общедомовое имущество?

Согласно постановлению правительства №491 пункта 6:

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Получается, что стояк батареи – это общедомовая собственность.

Канализационный стояк – это общедомовое имущество?

В постановлении правительства №491 в пункте 5 второго абзаца говорится следующее:

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Вот оно первое стыковое соединение. То что слева уже является личным имуществом собственника

Таким образом Ваше имущество начинается там, где происходит первое стыковое соединение от ответвления общего канализационного стояка.

Какая ответственность за порчу общедомового имущества?

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает следующее наказания по статье 7.17 «Уничтожение или повреждение чужого имущества», куда можно отнести и порчу общедомового имущества. Отдельной статьи за порчу общедомового имущества не предусмотрено.

Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, – влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей.

Если было испорчено общедомовое имущество, то тут есть несколько вариантов развития событий. Если вы не знаете кто его испортил, то следует обратиться в управляющую компанию, обслуживающей Ваш дом, в письменном виде и попросить устранить имеющиеся нарушения.

Если же кто-то испортил общедомовое имущество в личных целях.

Например, вбил в общем коридоре кронштейны, чтобы вешать туда свой велосипед, тогда Вам потребуется обратиться уже в государственную жилищную инспекцию Вашего региона с жалобой о нарушении собственником порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Какая ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?

Вся зона ответственности управляющей компании за общедомовое имущество должна быть прописана в коллективном договоре между управляющей компании и собственниками. Поэтому сходите в Вашу управляющую организацию и потребуйте у них копию договора на руки. Это Ваше законное право.

Поэтому в первую очередь УК будет нести обязательства по договору. Однако в договоре должны быть соблюдены ряд условий по ответственности управляющей компании перед собственниками за содержание общедомового имущества.

По закону, УК освобождается от ответственности за ремонт общедомового имущества, если:

  • причинен вред общему имуществу по вине собственников помещений или же наоборот – в случае их бездействия;
  • произошла авария, возникшая не по вине управляющей организации: поджог, акт вандализма и пр.;
  • собственники использовали общее имущество не по назначению;
  • произошел конструктивный износ элементов или инженерных коммуникаций, в случае, когда собственники не выполнили своевременный капитальный ремонт.

Также управляющая компания обязана доказать, что вина произошла по вине собственников помещения, только тогда, она имеет право снять с себя ответственность.

Также не следует забывать, что перечень услуг, оказываемых управляющей организации, не должен быть меньше, чем минимальный перечень услуг, перечисленный в постановлении правительства № 290.

 Поэтому ответственность за ремонт и содержание общедомового имущества должна происходить за счет управляющей организации.

Использование общедомового имущества многоквартирного дома

Мы перечислили в самом начале, что относится к общедомовому имуществу. Сразу скажу, что использовать общее имущество МКД никто не имеет право: ни Управляющая компания, ни ТСЖ, ни даже собственники многоквартирного дома.

Не могут без согласия общего собрания собственников (статья 36 пункт 4 ЖК РФ). Решение собственников об использовании общедомового имущества должно пройти по всем правилам жилищного кодекса.

В противном случае решение, принятое на общем собрании, может быть принято не состоявшимся.

Следует иметь в виду, что передать общедомовое имущество многоквартирного дома кому-то в безвозмездную собственность возможно только при согласии абсолютно всех 100% собственников всех жилых и нежилых помещений, так как в статье 36 ЖК РФ пункте 3 сказано следующее:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

А вот, чтобы сдавать общедомовое имущество в аренду, к примеру, подвальные помещения под офисы и получать за это деньги, которые должны распределяться между всеми собственниками в эквиваленте равной их доли в общедомовом имуществе, потребуется голоса собственников, обладающих 2/3 площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Вам также может понравиться

Источник: https://xn----7sbbgprdapgpnkgjg3c3g5dta.xn--p1ai/%D0%BE%D0%B1%D1%89%D0%B5%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B5-%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE/

Адвокат рассказала о составе и особенностях использования общедомового имущества

Состав общедомового имущества многоквартирного дома

Понятие «общедомовое имущество» знакомо многим владельцам жилья в многоквартирных домах. Однако не все понимают, за что взимается плата, указанная в наших квитанциях, на какие цели идут деньги владельцев квартир и какие есть права у отдельных жильцов на имущество, являющееся общедомовым.

Что входит в состав общедомового имущества, какая часть принадлежит собственникам и как ее можно использовать? Мы попросили прокомментировать эти и другие вопросы эксперта ФАН — адвоката Марину Светлицкую.

Какое имущество в многоквартирном доме считается общедомовым? Каков его состав?

Обратимся к Жилищному кодексу РФ. Первая часть статьи № 36 дает следующий перечень:

  • общедомовым имуществом признаются те помещения в доме, которым нельзя присвоить статус жилых, они не могут считаться частью квартир, но используются жильцами более, чем одной квартиры; к таким помещениям относятся лестницы и лестничные площадки и пролеты, лифтовые конструкции, лифтовые шахты, шахты другого назначения, нежилые этажи для технических нужд, подвалы и чердачные помещения, где располагаются инженерные коммуникации или другое оборудование, обслуживающее несколько помещений в доме;
  • также к общедомовому имуществу нужно отнести помещения социально-бытового назначения, не являющиеся собственностью отдельных жильцов, включая пространства, оборудованные для спортивной, физической активности, досуговых и культурных мероприятий, детского развития и творчества;
  • общедомовыми считаются крыши многоквартирных домов, несущие конструкции дома, различное оборудование, которое обслуживает нескольких квартир, в том числе электрическое и механическое, а также санитарное и техническое, всевозможные конструкции, облегчающие передвижение людей с ограниченными возможностями как внутри дома, так и снаружи;
  • к общедомовому имуществу обязательно относится земельный участок, на котором построен данный дом, вместе с зелеными насаждениями, придомовыми площадками, беседками и прочим оборудованием, которое предназначено для благоустройства, ремонта, уборки и эксплуатации дома. Каков должен быть размер участка земли и границы — определяется земельным законодательством и законом о градостроительной деятельности.

Кто может распоряжаться общедомовой собственностью?

Общедомовые территории, оборудование и другое имущество имеет значение общей долевой собственности и не носит статус самостоятельного юридического объекта. 

«Поэтому по факту распоряжаться каждый отдельный житель многоквартирного дома им не может. Это связано прежде всего с тем, что невозможно выделить долю отдельного жильца в общей долевой собственности», говорит Марина Светлицкая.

Субъект долевой собственности в данном случае имеет ограничительный характер полномочий. При сделке с жилыми помещениями, которые находятся в конкретном многоквартирном доме, право на общую долевую собственность возникает автоматически, одновременно с правом на жилье. Во время сделки право на квартиру переходит совместно с правом на территорию и объекты, относящиеся к многоквартирному дому.

Выделить свою долю из общедомовой собственности субъект не может, этот вопрос регулируется Жилищным кодексом РФ, четвертым пунктом статьи №37. Также невозможно осуществить отчуждение доли от общего имущества.

Что касается возможности распоряжаться общим имуществом, то каждый отдельно взятый собственник может делать это исключительно в рамках, установленных Жилищным кодексом, а также гражданским законодательством.

Так, согласно Гражданскому кодексу, все вопросы, связанные с владением, пользованием и прочими действиями, регулируются на общем основании и по согласию всех сторон собственников жилых помещений в доме. В случае спорных моментов такие вопросы решаются через суд.

Порядок пользования общими территориями и объектами должен быть оформлен отдельным документом по итогам собрания собственников и принятого общего решения. На это указывает Жилищное законодательство. То же самое касается и доходов, которые могут быть получены вследствие использования общедомового имущества.

Как ремонтируется общедомовое имущество?

Следить за надлежащим состоянием общедомового имущества, согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ, должна специальная организация, на которую возложен функционал управления. Это может быть товарищество собственников жилья, специализированный жилищный кооператив либо управляющая компания.

Лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обязаны осуществлять определенный перечень работ, зафиксированный отдельным документом: содержание в должном состоянии многоквартирного дома, необходимый текущий либо капитальный ремонт, обеспечение жильцов дома горячей, холодной водой, осуществление водоотведения, снабжение газом и электричеством, отопление, теплоснабжение (включая поставку твердого топлива для печного отопления), уборка коммунальных отходов. Ответственность за осуществляемую деятельность несут работники управляющей компании.

Кто несет ответственность за порчу общедомового имущества?

В случае порчи общедомового имущества причиненный вред в полном объеме возмещается лицом, которое этот вред нанесло. Что касается текущего ремонта, то его осуществляет управляющая многоквартирным домом организация.

Если вследствие небрежного обращения или умышленных действий факт порчи общедомового имущества доказан, то виновное лицо или лица обязаны возместить убыток, но не обязаны осуществлять восстановительные работы.

Как можно арендовать общедомовое имущество?

Оформление аренды общедомового имущества возможно только с учетом всех необходимых требований, которые подразумевают общее собрание собственников жилья, при этом кворумом признается присутствие на собрании 2/3 от общего числа всех владельцев квартир в данном многоквартирном доме.

На собрании обсуждаются варианты и принимается решение о том, кто именно будет заключать договор от имени всех собственников.

Это может быть как физическое лицо, так и юридическое, также данную функцию может выполнять один из собственников жилья в доме, помещение которого предполагается передать компании-арендатору, либо стороннее лицо, не являющееся собственником.

Либо это может быть управляющая компания, товарищество собственников жилья, которым собственники доверяют заключение договора аренды.

Договор также прописывает цель расходования тех средств, которые будут получены в результате сдачи в аренду общедомового имущества, подробный регламент какое помещение или часть его сдается в аренду, на какой срок, при каких условиях.

Существуют ограничения для сдачи в аренду, например, лестниц и лестничных клеток целиком. Это нарушит права собственников. Но при этом частичная сдача объектов в аренду возможна.

И если на общедомовом собрании будет принято решение сдать в аренду часть лестничной клетки или холла под установку, например автомата по продаже еды и напитков, то это не противоречит закону. Важно, чтобы арендованная часть никак не препятствовала свободному передвижению жильцов.

Часть сдаваемой в аренду территории сохранит статус общедомового имущества, доступ к нему не будет ограничен и права собственников не будут нарушены.

Источник: https://riafan.ru/1337245-obshedomovoe-imushestvo-chto-k-nemu-otnositsya-i-kak-im-polzovatsya

общего имущества многоквартирного дома

Состав общедомового имущества многоквартирного дома

Подробности 15 Май 2012

  • помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в этом многоквартирном доме (в т.ч. лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование);
  • крыши;
  • ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
  • ненесущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения (квартиры);
  • земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы, которого, определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
  • иные объекты, расположенные в границах земельного участка, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
  • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, система водоотведения, система отопления, электроснабжения.

Причем, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

общего имущества многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения, обеспечение необходимой температуры и влажности в помещениях общего пользования, а также их освещение и уборку; обеспечение мер пожарной безопасности, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, уход за элементами озеленения и благоустройства, текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.

В состав услуг и работ не входят:

  • содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
  • утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
  • уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.

общего имущества дома обеспечивается:

  • собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, либо путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);
  • товариществом собственников жилья (жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом) путем членства собственников помещений в указанных организациях либо путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер платы за содержание и ремонт жилья утверждается на общем собрании собственников помещений на срок не менее чем один год. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений, внося соответствующие платежи, при этом расходы собственника должны быть соразмерны площади жилого помещения, находящегося в индивидуальной собственности

В соответствии со ст.

165 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны представлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

В случаях оказания услуг или выполнения работ ненадлежащего качества исполнитель обязан снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте, который является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Для этого собственники помещений (наниматели) в первую очередь должны обратиться с заявлением об изменении размера платы в добровольном порядке к ответственному лицу (управляющей организации, ТСЖ).

В течение 2 рабочих дней, с даты получения заявления об изменении размера платы, собственнику помещения (нанимателю) направляется извещение о дате его получения, регистрационном номере и информация об удовлетворении либо отказе в удовлетворении заявления, с указанием причин.

Заявление об изменении размера платы может быть направлено в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения (письменно или устно) и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.

При личном обращении на экземпляре заявления делается отметка о дате приема и регистрационном номере.

В случае отказа в удовлетворении заявленных требований в добровольном порядке, потребитель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд.

В  соответствии с п. 2 ст. 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г.  № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить иск в суд по месту своего жительства, месту своего пребывания либо по месту нахождения исполнителя.

Также обращаем внимание потребителей, что Управление, как государственный орган,  осуществляет надзор в сфере жилищно-коммунальных услуг в рамках установленных полномочий – в части доведения до граждан полной и достоверной информации и правильности составления договора на оказание услуг.

В соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса РФ государственный жилищный надзор за соблюдением требований жилищного законодательства, в том числе требований к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, правил содержания общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в городе Москве данным органом является Государственная жилищная инспекция г. Москвы, расположенная по адресу – 129090, г. Москва, проспект Мира, д. 19 (телефон (499) 763-18-56, телефон “Горячей линии”: (495) 681-77-80, 681-21-45, 681-20-54).

Источник: http://77.rospotrebnadzor.ru/index.php/napravlenie/zpp/808-zppzhkh

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: порядок управления и содержания

Состав общедомового имущества многоквартирного дома

В соответствии с жилищным законодательством, общее имущество собственников помещений имеется в каждом многоквартирном доме. Сложный технический объект нуждается в умелом управлении и хорошем содержании. От этого зависит комфортность проживания, потребительская стоимость каждой отдельной квартиры и нежилых помещений.

Общее имущество

Общественное имущество — элементы жилого здания, которые обслуживают одновременно несколько квартир. Подобная недвижимость принадлежит владельцам жилья по праву долевой собственности.

Состав определяют:

  • сами собственники помещений с целью выполнения обязанностей по содержанию прилегающей территории,
  • органы государственной власти — для контроля за выполнением обязательств,
  • инстанции местного самоуправления — организуют подготовку и проведение конкурса по поиску управляющей организации.

Основной законодательный акт в этой области — Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 &#171,Об утверждении Правил содержания общей собственности в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания ремонтных услуг&#187,.

Закон регламентирует следующее:

  • определение состава общедомового имущества,
  • правила обслуживания,
  • порядок организации уплаты взносов.

Дополнительные условия и особенности также прописаны в статье 36 Жилищного кодекса (далее — ЖК) Российской Федерации.

Что в него включают

В части 1 статья 36 ЖК РФ и Постановлении Правительства № 491 указывается что именно входит в общедомовое имущество многоквартирного дома (МКД).

Регламентированный перечень:

  1. Помещения в МКД, выходящие за пределы квартиры: лифты, коридоры, технические этажи, чердаки и некоторые типы подвалов.
  2. Любые помещения в здании, у которых нет конкретно установленных владельцев. Например, самостоятельно организованный в подвале спортивный зал будет принадлежать всем собственникам без исключения.
  3. Крыши, несущие конструкции и любое оборудование, установленное в здании и за его пределами. При этом оно должно использоваться для обслуживания более, чем одной квартиры.
  4. Земельный участок вместе со всеми атрибутами благоустройства: парковки, трансформатор, тепловой пункт, гаражи, детская или спортивная площадка, клумбы и прочие элементы, которые непосредственно относятся к дому.

В современных МКД подвалы и технические этажи активно используются в качестве нежилых помещений и сдаются в аренду. В соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 ЖК РФ, в состав коллективного имущества входят только те подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

Что можно включить дополнительно

В Постановлении Правительства и Жилищном кодексе говорится, что общедомовая собственность в многоквартирном доме может включать дополнительные элементы. В этот список входят объекты, расположенные внутри самого здания и в границах участка, на котором оно расположено.

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома дополнительно:

  1. Ограждающие и несущие конструкции многоквартирного дома: стены, фундамент, перекрытия, балконные плиты.
  2. Окна и двери в подвале и подъезде, лестничные перила, парапеты.
  3. Стояки и ответвления внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, отопления и газоснабжения, границей служит первое отключающее устройство.

Внешними границами сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных являются стены МКД. Сети газоснабжения, входящих в состав коллективной собственности, ограничиваются местом соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Атрибут инженерных систем — полотенцесушитель, связанный с горячим водоснабжением. Если присутствуют краны для его отключения, то общедомовой собственностью будет считаться труба до запорного механизма.

Порядок содержания

Правила использования общедомовой собственности устанавливают Гражданский (далее — ГК) и Жилищный кодексы Российской Федерации. Так, в соответствии со статьями 247 и 249 ГК РФ, распоряжение подобным имуществом может происходить только с полного одобрения всех участников долевой собственности.

Примеры использования:

  • размещение рекламных конструкций на стенах,
  • организация мастерских в подвальных помещениях,
  • сдача в аренду для проведения коммуникаций провайдерам, предоставляющим доступ к сети интернет.

Денежные средства, полученные от того или иного типа аренды, можно использовать для погашения платежей по капитальному ремонту или обустройства детской площадки.

Оплата

Все материальные затраты, связанные с содержанием, ремонтом и обеспечением работоспособности общедомовой собственности, ложатся на плечи квартиросъемщиков. Затраты на обслуживание высчитываются так, чтобы обеспечить материальную базу для достойного поддержания коллективного имущества.

Суммы, относящиеся к частям оплаты за общественную собственность, указаны в платежках. Каждая позиция описана отдельной строкой, чтобы владельцу было проще отследить и самостоятельно подсчитать размеры начислений.

Коллективная недвижимость может финансироваться из разных источников:

  • личного бюджета владельцев квартир,
  • средств арендаторов нежилых помещений,
  • доходов собственников, которым полагаются субсидии при оплате коммунальных услуг.

Управление имуществом

Под управлением коллективной собственностью подразумевается организация содержания и ремонта нежилых помещений. Эти меры должны обеспечить исправность технических сооружений и предупреждение безопасности для жизни и здоровья граждан.

Управлять общим имуществом могут:

  1. Владельцы квартир.
  2. Сформированное товарищество собственников жилья или жилищно-строительный кооператив, где есть правление и председатель.
  3. Собственники и управляющая компания по договору.

Практически во всех случаях, кроме первого, за управление коллективной собственностью отвечает управляющая компания дома. Она обязана организовывать уборку двора и обслуживать коммуникации. Впрочем, собрание жильцов может взять на себя эти функции и заняться самоуправлением по своему усмотрению.

Реестр собственников

Реестр собственников МКД — это документ, который содержит все необходимые сведения о владельцах жилых помещений. Составляется на основе выписок из ЕГРН на каждую квартиру для проведения официального собрания всех жильцов, согласно приказу Минстроя № 937. Его может заказать каждый проживающий в доме гражданин, а также Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) или ЖКХ.

Документ содержит такие сведения:

  • количество жилых и нежилых помещений в МКД,
  • ФИО владельцев каждой квартиры,
  • площадь, которую имеет жилье,
  • кадастровый номер и реквизиты свидетельств на право собственности,
  • дату постановки на учет,
  • подсчитанные доли во владении коллективным имуществом.

Подобный документ устанавливает право граждан проживать на территории дома и участвовать в собрании жильцов. Если к протоколу собрания не приложить реестр, то принятые собственниками решения будут недействительными.

Получить реестр можно следующим образом:

  1. Прямое обращение в ТСЖ или в управляющую компанию. У них имеется подобный документ, но для его получения необходима веская причина.
  2. Взять сведения в Росреестре. Запросить подобную информацию может как сотрудник ТСЖ, так и группа граждан, заинтересованная в получении данных.
  3. Воспользоваться интернет-ресурсами. За определенное денежное вознаграждение будет собрана вся книга без участия заказчика.

Земля

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, общедомовая земля под МКД безвозмездно переходит в долевую собственность каждого владельца квартиры. Законодательство говорит о том, что никто, кроме жильцов, не вправе приватизировать коллективный участок.

Для того, чтобы узнать, кому принадлежит земля, необходимо обратиться в Росреестр с соответствующим запросом. В качестве альтернативы можно обратиться к публичной кадастровой карте, которая находится на сайте государственного органа.

Тонкости управления общественной землей в МКД:

  1. Распоряжаться землей могут только владельцы квартир, но управление происходит в рамках ЖК РФ.
  2. Любые изменения, связанные с придомовой землей, могут быть приняты лишь на общедомовом собрании.
  3. Владельцы квартир могут запретить пользование двором для лиц, не проживающих на территории дома, и даже вправе установить забор.

Кадастровый учет

Особенности ведения кадастрового учета общедомовой собственности в многоквартирном доме регламентирует Федеральный закон № 218 от 13 июня 2015 года &#171,О государственной регистрации недвижимости&#187,.

Пункт 5 статьи 40 содержит следующую трактовку: &#171,при осуществлении государственного кадастрового учета МКД одновременно реализуется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком МКД, а также расположенных в таком доме машино-мест&#187,.

Соответственно, кадастровый учет подобного типа имущества происходит в момент регистрации МКД и обновляется раз в 5 лет. Для получения информации о кадастровой стоимости участка, необходимо обратиться в Росреестр или посетить сайт с публичной кадастровой картой.

Отчуждение и передача третьим лицам

Регламентированные частью 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации нормы, запрещают владельцу помещения в МКД осуществлять отчуждение своей доли в праве общей собственности.

Аналогичная норма, закрепленная во второй части статьи 291 Гражданского кодекса РФ, устанавливает запрет на продажу, обмен и совершения прочих действий, которые направлены на передачу доли в руки третьих лиц.

Организация капитального ремонта

Проведение капитального ремонта коллективного имущества в МКД осуществляется на основании решения общего собрания всех собственников, которое может принимается в любое время. Каждое физическое лицо может предложить инициативу капремонта, а задача коллектива — одобрить или отклонить предложение.

Собрание собственников должно утвердить следующее:

  • список работы для капремонта,
  • смету расходов, связанных с проведением работ,
  • период проведения,
  • источники финансирования,
  • гражданина, который от лица владельцев будет участвовать в приемки проделанных работ и подписывать соответствующие акты.

Для того, чтобы начать ремонт, собрание собственников должно выбрать подрядную организацию и подписать с ней договор. Обычно этим занимается Региональный оператор, в распоряжении которого находится фонд капитального ремонта, но владельцы имеют право решать этот вопрос самостоятельно.

Акт осмотра

Осмотр является частью управления коллективной собственностью. Его результат отражается в акте осмотра.

Данная процедура является основанием для принятия решений о:

  • соответствии проверяемого общего имущества требованиям действующего законодательства,
  • мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов,
  • соблюдении требований обеспечения безопасности граждан.

Существуют плановые, сезонные и внеплановые осмотры. Первые проходят в соответствии с установленным управляющей компанией графиком и общим годовым планом. Сезонные проходят в определенное время года. Собрание жильцов может утвердить собственную периодичность.

Внеплановые осмотры проводятся в следующих случаях:

  • после стихийных природных явлений, способных повредить конструкцию: обильные ливни, снегопады или наводнения,
  • при аварии во внешних коммуникациях,
  • после выявления деформации конструкции и некорректной работы инженерного оборудования.

Изменение состава

Правила, устанавливающие состав коллективной собственности, регламентированы Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 &#171,Об утверждении правил содержания общего имущества&#187,.

В соответствии с законодательством, лишь сами собственники и государственные органы имеют право изменять и устанавливать состав общедомового хозяйства.

Нередко можно встретить ситуацию, когда управляющая компания самостоятельно изменяет состав имущества, тем самым повышая тарифы на содержание жилплощади. Подобное действие абсолютно незаконно и может быть оспорено в судебном порядке. Образец заявления можно получить и заполнить в инстанции.

Все решения, связанные с изменение состава коллективной собственности, должны решаться на общем собрании дома посредством ания с полным ведением протокола.

Посмотрите видео, где разъясняется, что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме, и какие права имеют собственники.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zakon/pravo-sobstvennosti-na-obshhee-imushhestvo-sobstvennikov-pomeshheniy-v-mnogokvartirnom-dome

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.