Преимущество апартаментов перед квартирой

Квартира или апартаменты. плюсы – минусы. перспективы

Преимущество апартаментов перед квартирой

Юридически квартира от апартаментов отличается статусом – жилое (квартиры) и нежилое (апартаменты), но де-факто для многих это место постоянного проживания. А потому при покупке взвесьте плюсы и минусы.

Плюсы апартаментов:
1. Цена на 15-30% дешевле, потому что застройщик не обязан возводить объекты социального назначения. Технические и санитарные нормы проще, чем при строительстве жилых домов. 
2.Удобное расположение.

Большая часть жилья такого формата ближе к центру города, где инфраструктура, наличие общественного транспорта уже давно развиты. В Москве 80% зданий промышленного назначения, попавших под реконструкцию со статусом апартаментов. За МКАД это только 5%, расположенные в Новой Москве, СВАО и СЗАО.
3.

Возможность воплотить в жизнь индивидуальные планировочные решения.  Здесь можно переносить мокрые точки, санузлы, кухни, кроме переделки несущих конструкций, а поскольку это нежилое помещение, согласовывать перепланировку не нужно.
4. Выгодные инвестиции. Поскольку расположение ближе к центру, их можно дороже сдавать в аренду.

Да и арендаторы охотнее снимают апартаменты, чем обычные квартиры. На рынке посуточной аренды туристы тоже отдают предпочтение такому классу жилья вместо привычных гостиниц. Причем в некоторых домах такого типа сдавать жилье можно через управляющую кампанию, значит не надо будет заниматься поисками арендаторов самостоятельно.

Это поможет сэкономить время и выгодно для иногородних инвесторов
5. Инфраструктура не выходя из дома. Гостиничный сервис – уборка квартир, этажей. Тренажерные залы, спа-процедуры, кафе находятся прямо в доме, не нужно выходить даже на улицу.

Минусы:
1 . Отсутствие постоянной регистрации.  А временная возможна в домах со статусом гостиницы или апарт-отеля. Поэтому при покупке нужно выяснять статус дома. В семьях с детьми могут возникнуть проблемы с определением ребенка в детский сад или школу, всё-таки в приоритете будут жители с постоянной регистрацией.

Нет возможности получить ИНН, встать на учет в центр занятости
2. Нормативы строительства жилья не применяются к апартаментам. Значит с шумо-, звукоизоляцией, инсоляцией могут быть проблемы. И по СанПиНу перевести помещение, в котором все окна выходят на северную сторону, в статус жилого нельзя.

Плотность застройки тоже не регулируется, отсюда проблемы с парковкой, если нет подземного паркинга; придомовой территорией, где обычно расположены детские площадки.
3.Тарифы ЖКХ выше, чем в жилых домах. Особенно вода и свет. Расчеты производят по расценкам за нежилое помещение.

Повышенная оплата в управляющую кампанию за дополнительные услуги по содержанию дома и сервис. Невозможно воспользоваться субсидией и льготами на оплату.
4. Налоги. Высокая налоговая ставка на имущество. Несмотря более низкую кадастровую стоимость, из которой рассчитывается налог от 0,5 до 2% против 0,1% за жилое помещение – существенные цифры.

  При покупке нельзя воспользоваться налоговым вычетом (вернуть 13%), как это делают в случае с квартирой.
5. Трудно получить ипотеку. Не все банки готовы кредитовать нежилые объекты, проценты по такому кредиту будут выше.
6. Жилищные субсидии и материнский капитал для покупки использовать не удастся.
7. Соседи.

Это офисы с большим потоком клиентов, мастерские с повышенным уровнем шума, музыкальные студии. И воздействовать на них возможности не будет, потому что у всех нежилой статус.
8. Покупая объект на стадии строительства, стоит учитывать, что 214 Федеральный Закон здесь не применяется.

Отсюда возможны продажи по договорам, которые не регистрируются в Росреестре (предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого участия, договор инвестирования) и неприятные “сюрпризы” в будущем. Выплаты из компенсационного фонда при банкротстве застройщика тоже не возможны.

Покупают такое жилье те, у кого решен вопрос регистрации. Как инвестицию или для жизни недалеко от работы. Людям, пользующимся льготами, такой формат менее интересен. Если нет второго жилья, то они останутся без привилегий.

Какие же перспективы у этого сегмента? Проблема в первую очередь заключается в том, что понятие “апартаменты”не закреплено законодательно. Получается как в мультике:” Апартаменты – странный предмет, вроде бы есть и вроде бы нет.

”  Ряд застройщиков обманывают покупателей, рассказывая, что на момент окончания строительства переведут здание в статус жилого. Возможно ли это? Да, такие примеры есть, но только в судебном порядке.

Судебная практика по данному вопросу не велика и однозначно сказать, что так будет со всеми апартаментами нельзя.

  Поскольку спрос и предложение на такое жильё растёт Минстрой разработал проект закона о легализации апартаментов и внесении изменений в законодательные акты.  Принятие закона будет приятной новостью для нынешних владельцев апартаментов.

Вводится понятие многофункционального здания (МФЗ), где соседствуют жилые и нежилые помещения. По решению региональных властей апартаменты в МФЗ будут приравнены к жилым в порядке перевода из нежилого статуса.Но налоги и коммуналка останутся высокими.

Короче, что касается социальной сферы приравняют к жилым помещениям, что до финансов – оставят как было.

В Москве уже строят мультиформатные комплексы, где представлены и квартиры и апартаменты. Чаще деление идет по корпусам, но есть примеры, когда в одном доме на нижних этажах апартаменты, на верхних – квартиры.

Или на одном этаже помещение с окнами на юг со статусом квартиры, а на север (инсоляция -решающий фактор в данном случае) – апартаментов. Получается, что купившие апартаменты в таком комплексе – в плюсе, объекты соц назначения и парковки построены.

А те, кто приобретал квартиру – минусе, желающих на социальные объекты и парковки больше, чем в монопроектах.

Если Вам понравилась статья, нажмите на картинку с пальцем вверх иподелитесь в соцсетях.ПОДПИШИТЕСЬ НА КАНАЛ, так Вы будете видеть новые публикации и всегда сможете посмотреть предыдущие. Если есть вопросы или предложения пишите на почту ik100669@yandex.ru буду рада ответить.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ik100669/kvartira-ili-apartamenty-pliusy-minusy-perspektivy-5a9f9ad2c3321b062815fb9d

Апартаменты: преимущества и недостатки

Преимущество апартаментов перед квартирой

До недавнего времени апартаменты позиционировались как аналог жилья (помещения в отдельных комплексах или внутри многофункциональных центров, лофты в зданиях бывших мануфактур или резиденции в исторических особняках после реконструкции), разновидность гостиничного номера (в апарт-комплексах или ТРК) или офисы в деловых центрах. Сейчас законодательство допускает размещение апартаментов только внутри гостиниц, пансионатов, домов отдыха и аналогичных зданий. Несмотря на ограничения и проблемы, этот относительно новый сегмент недвижимости вызывает интерес и пользуется спросом у покупателей. К концу 2015 года апартаменты занимали треть всего рынка новостроек Москвы и около 5% – Санкт-Петербурга.  Какие главные их преимущества и недостатки можно выделить на сегодняшний день?

Плюсы

1. Цена. Апартаменты стоят дешевле аналогичных квартир в среднем на 20%. В центре Москвы разница может составлять до 50%, если речь не идет об уникальном месте или реконструкции исторических особняков. Невысокая цена – главное конкурентное преимущество апартаментов.

2. Расположение. В условиях дефицита земельных участков под строительство жилья, особенно в крупных городах, застройщики апартаментов оказались в выигрышном положении – их объекты возведены на территории бывших мануфактур в центральных районах, в составе многофункциональных центров рядом с метро, городскими парками или в деловых кварталах с развитой инфраструктурой.

3. Гостиничный сервис. Во многих комплексах жителям апартаментов обеспечены круглосуточный консьерж-сервис и гостиничные услуги: уборка, доставка еды, заказ билетов, такси, столиков в ресторане и многое другое.

Если недвижимость приобретается для сотрудников крупных компаний, в том числе иностранцев, или покупатель – бизнесмен, художник или просто одинокий и занятый трудоголик, у которого нет времени и возможности заниматься бытом, то такое преимущество оценивается по достоинству.

4. Офис и жилье одновременно. Нежилой статус помещения позволяет не только зарегистрировать юридический адрес фирмы, но и использовать апартаменты как офис – кабинет психоаналитика, консультанта, программиста.

Некоторые управляющие компании негативно относятся к обустройству офисов в апартаментах, но лояльны в тех случаях, когда ожидается низкий трафик посетителей.

Кроме того, возможен вариант покупки в одном и том же многофункциональном центре апартаментов для жизни и офисного помещения в деловой зоне комплекса, например, в Москва-Сити. Можно работать, жить, обедать в ресторане и совершать покупки, не выходя из дома.

5. Совместная собственность на общие помещения в доме.

Владельцам апартаментов, как и собственникам жилых квартир, принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (согласно Постановлению Пленума Высшего арбитражного суда № 64 от 23 июля 2009 г.).

При разумном управлении (сдача в аренду помещений, предоставление площадей для рекламы и т.д.) жители могут получать прибыль и компенсировать высокие затраты на обслуживание.

6. Возможность выбора уникальной архитектуры дома или свободной планировки.

Апартаменты могут располагаться в реконструированных промышленных зданиях – это уникальное жилье для любителей стиля лофт:  потолки от 4 до 6 метров, толстые кирпичные стены, огромные комнаты.

Встречаются планировки с террасами и отдельным входом, с внутренними двориками, панорамным остеклением и т.д. Кроме того, большинство апартаментов продаются без межкомнатных перегородок – только несущая стена по периметру помещения, что открывает простор для дизайнерских решений.

7. Особые инвестиционные программы.

В некоторых комплексах с апартаментами предлагаются программы покупки с гарантированным доходом, когда управляющая компания гарантирует покупателю выплату ежемесячных процентов от дохода при сдаче в аренду купленных апартаментов или гарантирует удвоение дохода по прошествии нескольких лет. Программы новые, трудно оценить их жизнеспособность в кризисных экономических условиях, но определенный инвестиционный потенциал у апартаментов, несомненно, есть. В первую очередь, при сдаче в аренду.

8. Кадастровая стоимость (налоговая база) апартаментов ниже, чем у квартир в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.

9. Доступность ипотеки. Несмотря на то что ставки могут быть чуть выше, чем для квартир (на 1-3%), а с января 2015 года требования стали в целом жестче для заемщиков, эта категория недвижимости признана состоятельной и рассматривается банками в качестве ипотечного залога.

Минусы

1. Нельзя оформить постоянную регистрацию. Отсутствие прописки – главный недостаток апартаментов.

Нежилой статус и определение апартаментов как гостиничного номера повышенной комфортности позволяют сделать только временную регистрацию сроком на пять лет, и только в комплексах со статусом апарт-отеля или гостиницы.

При отсутствии временной регистрации ребенку не предоставляют место в детском саду или школе, нельзя будет оформить полис ОМС и встать на учет в поликлинике.

2. Высокий налог на имущество. С 1 января 2016 года налог будет исчисляться от кадастровой, а не от инвентаризационной стоимости недвижимости.

При этом если апартаменты входят в состав многофункциональных или торгово-офисных центров, то налог на имущество составит 2% от кадастровой стоимости, если являются «прочим объектом недвижимости», то он будет равен 0,5%.

Налог на квартиры в Москве составит от 0,1 (до 10 млн руб.) до 0,3% (стоимость от 50 до 300 млн руб.). Налоговые вычеты (20 кв. м) для апартаментов не предусмотрены.

3. Высокие коммунальные и эксплуатационные расходы. В среднем оплата за электричество и тепло на 25%, а вода – на 10-15%  выше, чем в жилых квартирах. Обслуживание апартаментов в столичных комплексах обходится от 4 до 8 долларов за квадратный метр в месяц.

4. Налоговые вычеты при покупке и продаже не предоставляются.

5. При покупке нельзя использовать жилищный сертификат, материнский капитал, субсидии.

6. 214-ФЗ для апартаментов не действует. Это значит, что в случае проблем с застройщиком дольщики не будут признаны пострадавшими по критериям Минрегиона и не получат защиту от государства. Продажи не регулируются 214-м законом, даже если инвестор заключает договоры долевого участия.

7. Нехватка инфраструктуры. Застройщик не обязан строить объекты социальной (школы, детские сады, поликлиники, магазины) и транспортной инфраструктуры.

Во многих комплексах их и нет – все зависит от уровня ответственности и приоритетов застройщика.

В некоторых комплексах, особенно деловых и многофункциональных, в оживленных и тесно застроенных районах отсутствуют дворы с игровыми площадками – мамам с детьми просто негде погулять.

8. Социальные ограничения. У жителей апартаментов нет права на социальное обслуживание по месту нахождения.

9. На апартаменты не распространяются нормы СанПиН, которые установлены для жилых помещений (по освещенности, шумоизоляции, инсоляции и пр.).

Иногда обнаруживается, что стены между соседними апартаментами тоньше, чем в квартирах; панорамные окна могут или совсем не открываться (при этом воздух поступает исключительно из центральной системы кондиционирования дома), или откидываться на минимальный угол.

Лоджий или балконов во многих апартаментах нет, близко стоящие корпуса МФК могут загораживать помещения от света.

10. Должников по коммунальным платежам апартаментов закон не защищает.  У неплательщиков коммунальных платежей в жилых квартирах нельзя отключать воду и тепло, только электричество. К апартаментам это не относится.

11. Ужесточение московских правил в отношении строительства апартаментов и неопределенность федерального законодательства.

Правительство Москвы издало в ноябре 2014 года постановление № 660-ПП о том, что «апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сьют-отели и др.

) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания граждан». Только в гостиницах, никаких деловых, офисных, многофункциональных центров или отдельных комплексов, аналогичных жилым.

 Федеральное законодательство дополнилось новым классификатором  видов разрешенного использования, в соответствии с которым «использование недвижимости под апартаменты возможно в случае гостиничного обслуживания, а именно при размещении в здании гостиницы, пансионата, дома отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». Это также строго ограничивает статус и назначение апартаментов. Ранее в Минстрое планировали в 2015 году предоставить «амнистию», то есть легализовать как жилье все существующие апартаменты, а далее закрыть вопрос и запретить дальнейшее их строительство (кроме как в составе гостиниц, пансионатов, домов отдыха и пр.). Но пока этот вопрос на стадии обсуждения. До конца текущего года разработка проекта закона, регулирующего строительство апартаментов и зданий смешанного использования, будет завершена. Об этом на Госсовете по строительству заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.

Другие законодательные нормы в отношении апартаментов тоже не разработаны, что ограничивает права и возможности собственников, увеличивает риск дальнейшего повышения платежей и расходов, трудности разрешения проблем и споров в суде. На сегодняшний день покупатель апартаментов приобретает недвижимость с неопределенным будущим.

Источник: https://www.cian.ru/stati-apartamenty-preimuschestva-i-nedostatki-218160/

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Преимущество апартаментов перед квартирой

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

Екатерина Мирошкина

экономист

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью.

Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости.

Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилойЖилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Квартира.

Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора.

Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован.

Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество.

Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может ать.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности.

Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство .

А у кого большинство , тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир.

У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое.

В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры.

Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой.

В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Имущественный вычет: сколько вам вернут при покупке квартиры?

Вычет при покупке обоим супругам

Вычет по процентам одному из супругов

Общая сумма НДФЛ к возврату из бюджета

Мы не знаем программ господдержки, которые действовали бы для покупки апартаментов. Все, что когда-то работали и есть сейчас, касаются только жилья.

Квартира. С 2018 года работает программа льготной ипотеки под 6% при рождении второго или третьего ребенка.

Есть возможность сэкономить, даже если семья давно купила квартиру в новостройке и пока только планирует прибавление. Если купить квартиру сейчас, можно сразу попасть в программу и несколько лет платить 6%.

Еще выдают материнский капитал — можно компенсировать из него часть взноса за жилье.

Это значит, что у владельца апартаментов в паспорте не будет штампа о прописке — только вкладыш о временной регистрации. Этой проблемой власти обеспокоены на самом высоком уровне, но пока она не решена.

Некоторые региональные льготы зависят от адреса постоянной регистрации. Например, в Москве есть программа бесплатной реабилитации и санаторного лечения, но она касается только тех, у кого есть постоянная регистрация в Москве.

Некоторые выплаты и льготы привязаны к месту пребывания, но с этим нужно разбираться заранее с учетом конкретных обстоятельств.

Хорошо, когда есть сразу постоянная прописка и временная регистрация. Например, у вас квартира в регионе, а работаете вы в Москве. Значит, у вас стоит штамп в паспорте и есть постоянное место жительства. Временная регистрация без прописки означает, что у вас нет постоянного места жительства вообще нигде, а только место пребывания на ограниченный срок.

Квартира. Любой взрослый, прописанный в квартире, может прописать в ней своего ребенка до 14 лет без согласия других собственников.

Молодой семье не нужно спрашивать у родителей разрешения на постоянную или временную регистрацию ребенка, если они сами там зарегистрированы даже без права собственности.

Прописали сына или невестку — они могут автоматически прописать своих детей.

Если у супругов есть дети от предыдущих браков, им тоже не нужно просить друг у друга разрешения на регистрацию этих детей.

Апартаменты. Зарегистрировать ребенка даже временно можно только с разрешения всех совершеннолетних собственников жилья.

Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.

Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.

Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.

На примере данных с сайта комплекса в Филях при условии, что апартаменты на 20% дешевле квартиры

Квартира

19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р

Апартамент

39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р

Ставка налога на имущество

Ежегодный налог на имущество

Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.

Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.

Обязательный платеж в месяц

Взносы на капремонт за год

Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.

К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.

В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона.

Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы.

Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.

Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.

Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.

Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.

Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно.

Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов.

Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.

Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/opasnosti-apartamentov/

Апартаменты VS квартиры

Преимущество апартаментов перед квартирой

Рассказываем о главных особенностях апартаментов и в каких случаях они лучше подходят для инвестиций

Рекламный плакат на одном из зданий «Москва-Сити» ( ТАСС/ Виталий Белоусов )

Около четверти предложения в новостройках Москвы приходится на апартаменты. Однако их правовой статус до сих пор не уточнен: они используются как жилье, но юридически жильем не являются. Отсюда возникает разница в налогах и коммунальных платежах по сравнению с квартирами.

Вместе с экспертами рынка недвижимости разбираемся, в каких случаях апартаменты лучше подходят для инвестиций, а в каких выгоднее покупать привычные квартиры.

Главные отличия: налоги, ЖКУ и регистрация

Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы.

Девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.

В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.

Отличие апартаментов от квартир есть в оплате коммунальных платежей. За счет нежилого статуса для апартаментов они в среднем выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры.

Еще одна разница между квартирами и апартаментами — налоги. Квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%.

Апарт-комплекс Balchug Viewpoint на Садовнической набережной ( Алексей Зотов/ТАСС )

«Налоговая ставка на апартаменты может доходить до 2% от кадастровой стоимости объекта.

В результате налог на владение апартаментами может превышать и сотню тысяч рублей в год для элитных объектов (к примеру, апартаменты в «Москва-Сити»).

Иногда это становится даже причиной продаж апартамента — не все рассчитывают на такие высокие расходы на содержание объекта недвижимости», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Однако нужно учитывать, что кадастровая стоимость, от которой считается налог, в апартаментах, как и в других нежилых помещениях, ниже (иногда в два-три раза), чем в квартирах, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Поэтому иногда итоговая сумма налога для владельцев апартаментов и схожей по площади квартиры может быть ненамного больше.

Вопрос об уточнении правового статуса апартаментов обсуждается не первый год на разных площадках. Недавно вице-премьер России Марат Хуснуллин внес поправки, которые узаконят апартаменты и позволят признать их жильем.

По словам вице-премьера, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Хуснуллин надеется на принятие предложенных норм к осенней парламентской сессии.

Цена вопроса

Апартаменты в большинстве случаев дешевле аналогичных по качественным характеристикам квартир за счет нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже квартир на 10–30%.

Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от района апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир. По оценкам ЦИАН, апартаменты дороже квартир на 20–40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский.

«В рамках строительства мультиформатного комплекса, где есть и квартиры, и апартаменты, стоимость 1 кв. м апартаментов в среднем на 20% ниже, чем аналогичных квартир. Данная разница сохраняется также и на вторичном рынке, когда жилье уже перепродается не застройщиком, а покупателями-физлицами», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Что дорожает быстрее

Для тех, кто хочет заработать на перепродаже, важно понимать, что дорожает быстрее — квартиры или апартаменты — и как меняется цена за время строительства.

По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м апартаментов на рынке новостроек Москвы с начала года снизилась на 2,6%, до 227 тыс. руб. (без учета элитного класса). Квартиры в московских новостройках за это же время выросли в цене на 4,3%, до 215,6 тыс. руб. По данным «Бест-Новостроя», квартиры комфорт-класса в Москве с декабря 2019 года выросли в цене на 3,2%, а апартаменты — на 1,5%.

Что дорожает быстрее? ( ImageFlow/shutterstock)

«Основная причина — изменения в структуре экспозиции, рост строительной готовности. В целом по рынку готовность проектов высока, новых стартов продаж сейчас не так много, что, несомненно, влияет на показатель средней цены метра», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Что касается роста цен с этапа котлована до ввода эксплуатацию, то он одинаков как для апартаментов, так и для квартир. По оценкам «Метриума», в среднем составляет 30–40%. То есть за время строительства можно заработать треть от вложенных денег и в том и в другом случае.

Особенности покупки и перепродажи

При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности.

Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков.

По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.

«Выходит, что в столице не достраивают каждый десятый корпус с апартаментами. Для сравнения, для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля замороженных домов за тот же период составила всего 2,4%», — отметила Виктория Кирюхина.

Спрос на апартаменты сейчас минимален. Драйвером в пандемию на рынке новостроек стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая на апартаменты не распространяется. Это привело к оттоку спроса в пользу квартир.

Также при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и другие субсидии государства. Банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.

При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тыс. руб), который полагается покупателям квартир после трех лет владения имуществом. Этот фактор стоит учитывать, если недвижимость не будет перепродаваться сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса.

«Инвестор, перепродающий квартиру до завершения строительства или в первое время после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен заплатить подоходный налог, и он не имеет права на налоговый вычет», — добавила Мария Литинецкая.

Апартаменты «Звезды Арбата» ( Ведомости/ТАСС)

Аренда: что выгоднее сдавать

Апартаменты чаще всего покупают для дальнейшей сдачи в аренду. Цена на них ниже, а арендная ставка почти всегда сопоставима со стоимостью найма квартир. Это позволяет инвестору быстрее «отбить» бюджет покупки.

При покупке как квартиры, так и апартаментов под аренду нужно учитывать несколько факторов: удобство расположения (рядом с метро или комфортный выезд в центр и обратно), наличие инфраструктуры возле дома, качество ремонта, планировку и площадь квартиры. При этом юридический статус объекта недвижимости отходит на второй план.

«При прочих равных, конечно, выгоднее купить апартаменты, порог входа будет ниже, а сдавать их можно будет по тем же ставкам, что и квартиры, так как нанимателю не важно, жилое это помещение или нет», — отметила Ирина Доброхотова.

По оценкам «Метриума», доходность апартаментов при долгосрочной аренде составляет порядка 7–9% годовых, у квартир — 5–7%. Краткосрочная аренда апартаментов приносит от 10% годовых, а квартиры — от 8%.

Что касается вопроса временной регистрации, некоторые апартаменты позволяет оформить ее. Например, если апартаменты имеют статус гостиницы.

Стоимость коммунальных платежей на апартаменты выше — этот момент также необходимо учитывать при аренде. Однако в новостройках, где представлены оба формата недвижимости, управляющая компания, как правило, устанавливает равные тарифы для всех собственников.

Доходность: квартира vs апартаменты

Рассмотрим квартиру и апартаменты в новых ЖК у метро «Ясенево». Стоимость апартаментов здесь составляет 5,5 млн руб.

В цену включена предчистовая отделка, перед заселением арендаторов нужно будет сделать ремонт, установить сантехнику и расставить мебель. В соседнем ЖК квартиры без отделки предлагаются по цене от 10,7 млн руб.

, однако комплекс уже введен в эксплуатацию. Сравним возможные расходы и доходы инвестора.

Квартира. Расходы: 10,7 млн руб. + 1 млн руб. на ремонт. Допустим, что инвестор начнет сдавать эту квартиру с 1 октября за 40 тыс. руб. Дом с новым ремонтом и расположен прямо у метро, что позволяет сдавать квартиру чуть дороже, чем в старом фонде по соседству.

Апартаменты. Расходы: 5,5 млн руб. + 400 тыс. руб. на чистовую отделку. Комплекс сдается в четвертом квартале 2021 года. Допустим, что инвестор сможет начать сдавать апартаменты в феврале 2022-го за 35 тыс. руб. К этому моменту покупатель квартиры уже заработает на аренде 600 тыс. руб. (без учета налогов и расходов на коммунальные услуги).

Однако инвестор, купивший квартиру, отобьет свои вложения (11,7 млн руб.) только через 24 года, а покупатель апартаментов (вложения 5,9 млн руб.) — через 14 лет, если в обоих случаях ставка останется неизменной. Даже при более высоких расходах на коммунальные услуги и более высокий налог выгода от покупки апартаментов нивелирует этот недостаток.

Квартиры — на перепродажу, апартаменты — под сдачу

Для перепродажи и для жизни лучше покупать квартиру, считают эксперты. Не каждый покупатель рискнет приобрести объект, условия содержания которого дороже, а правовой статус не уточнен. Кроме того, целевая аудитория квартир шире, поэтому перепродать их быстрее и проще.

Куда инвестировать? ( G-Stock Studio/shutterstock)

Для аренды выгоднее выбрать апартаменты. Порог входа ниже, арендная ставка сопоставима с квартирами. Апартаменты часто располагаются в центральных локациях, это прибавляет им привлекательности с точки зрения арендной доходности.

В целом при выборе объекта для инвестиций следует ориентироваться не только на юридический статус, но и на расположение проекта, транспортную доступность, уровень цен, надежность девелопера и возможность воспользоваться льготными программами.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ef06e6f9a79478873644a73

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.