Перевод жилого в нежилое помещение согласие жильцов

Содержание

Согласие собственников на перевод жилого помещения в нежилое (в многоквартирном доме): образцы 2020 года

Перевод жилого в нежилое помещение согласие жильцов

С июня 2019 года для перевода квартиры в нежилое помещение согласие собственников остальных квартир требуется в обязательном порядке, а отражается оно в протоколе общего собрания. Рассмотрим, можно ли обойтись без согласования, от кого нужно брать согласие, как все правильно оформить и какие документы понадобятся для перевода.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Возможен ли перевод в нежилое без согласия собственников?

Обойтись без согласия собственников не получится. Если квартира в долевой собственности, любая операция с ней требует согласования между всеми владельцами (ст. 246 ГК РФ). То же самое касается совместной собственности супругов: изменить статус жилья без согласия мужа или жены не получится, если оно приобретено с момента заключения брака.

Помимо согласия владельцев недвижимости в общей собственности, требуются и другие согласия:

  1. От собственников примыкающих квартир.
  2. От жильцов-собственников недвижимости в многоквартирном доме.

Примечание: согласовывать перевод жилья в нежилое помещение с соседями не придется лишь в том случае, если это частный жилой дом. Там требуется только согласие всех собственников.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Согласие собственников на перевод в нежилое

Собственниками считаются граждане, имеющие право собственности на долю. С ними нужно согласовывать все изменения в квартире вне зависимости от размера долей. Согласия составляются от каждого в простой письменной форме, но подлежит нотариальному удостоверению.

Совет юриста: в регионах бывают свои образцы заявлений о переводе статуса жилого помещения в нежилое. Совладелец может выразить согласие на процедуру сразу в заявлении, если это предусмотрено формой. Обычно подписи всех собственников ставятся в конце. Тогда отдельный документ оформлять не придется.

и образец согласия

Документ должен содержать следующие сведения:

  1. Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные собственника, дающего согласие.
  2. Ф.И.О., адрес, паспортные данные второго владельца, который будет заниматься процедурой.
  3. Адрес, кадастровый номер, площадь квартиры.
  4. Выражение согласия на перепланировку и изменение статуса помещения.
  5. Дата составления и подпись.

Согласие соседей примыкающих квартир

Ст. 23 ЖК РФ требует оформление согласий всех собственников квартир, у которых есть смежные стены с жильем, переводимым в нежилое помещение: сбоку, сверху, снизу. Если недвижимость расположена не на первом этаже, понадобится разрешение собственника нежилого помещения снизу.

Примечание: перевести жилье в нежилое помещение можно, если оно находится на первом этаже. Перевод объектов на верхних этажах допускается, если расположенные ниже квартиры являются нежилыми. Если хотя бы один владелец откажется подписывать согласие, перевести помещение в нежилое не получится.

Согласие собственников квартир в МКД

Это согласие оформляется по результатам общего собрания и отражается в протоколе. В дальнейшем он понадобится для администрации при рассмотрении документов от владельца жилья, статус которого меняется.

Чтобы согласовать вопрос перевода с жильцами, нужно соблюдение ряда условий, при которых результаты собрания считаются положительными:

  1. Если в доме два подъезда и более, для кворума нужно: от 2/3 числа собственников подъезда, в котором расположено переводимое жилье. И минимум 50% , которыми обладают владельцы примыкающих помещений. Обязательно наличие минимум 50% от участников собрания для принятия решения.
  2. Если в доме один подъезд, для кворума необходимо минимум 2/3 от общего количества участников собрания, и от половины , которые принадлежат владельцам примыкающих квартир. Решение принимается большинством от общего числа собравшихся (п. 1.2. ст. 46 ЖК РФ).

Обратите внимание! Согласно ст. 48 ЖК РФ, количество собственников подсчитывается с учетом площади их квартир. Например, если жилье площадью 70 кв.м., у владельца 70 . Но чаще всего все высчитывается в процентном соотношении по принципам кворума.

и образец протокола

Чтобы протокол приняли в администрации, в нем должны быть полные сведения о собрании и жильцах:

  1. Адрес дома, номер документа, место проведения собрания.
  2. Площадь жилых и нежилых помещений.
  3. Количество квартир и собственников.
  4. Повестка дня: проведение реконструкции, переустройства, перепланировки, перевод жилого помещения в нежилое.
  5. Ф.И.О., адреса участников.
  6. Количество «за» и «против».
  7. Подписи председателя и секретаря собрания.

Документы для перевода жилого помещения в нежилое

До июня 2019 года собственникам квартир, переводящихся в нежилые, достаточно было представлять в администрацию заявления, правоустанавливающие документы, поэтажные планы, проекты перепланировки, планы помещений с техническим описанием.

Теперь, помимо перечисленного выше, нужно подавать и:

  • протокол общего собрания;
  • согласия всех собственников примыкающих помещений;
  • согласия владельцев долей в праве собственности.

Важно! Согласие собственников примыкающих квартир можно оформить и в одном документе. Некоторые соседи пытаются хитрить и наживаться, и просят в обмен на подпись деньги. К сожалению, к ответственности за это привлечь нельзя. Даже по ст. 163 УК РФ ответственность наступает только при вымогательстве, сопряженном с применением насилия, угроз и иных противоправных действий.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Сколько стоит согласие жильцов на перевод в нежилое помещение?

Все разрешения по умолчанию оформляются бесплатно: как от владельцев примыкающего жилья, так и от остальных собственников. Человек, занимающийся переводом, должен оплатить только расходы на доставку уведомлений, в среднем выходит 5 000-10 000 р.

Если квартира в долевой собственности, понадобится нотариальное согласие от каждого собственника. Один экземпляр стоит от 1 000 р.

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли обойтись без протокола общего собрания? Теоретически возможно, но практически – нет. Если переводится квартира, в любом случае владельцу придется проводить перепланировку или переустройство, затрагивая общедомовое имущество: например, для обустройства отдельного входа.

Без учета мнения остальных собственников проводить работы по закону нельзя. Хотел открыть магазин продуктов в МКД, согласие жильцов не получил, многие против. С этим можно что-то сделать? Нет.

Без разрешения собственников других квартир по результатам общего собрания нельзя перевести отдельное помещение в нежилое и сделать перепланировку. Обязательно ли 100% согласие собственников многоквартирного дома, если я собираюсь перевести квартиру на первом этаже в коммерческое помещение? Нет.

100% нужно лишь в том случае, если в результате перепланировки будет уменьшено общее имущество МКД, затронуты несущие конструкции. Или при пристройке на прилегающем земельном участке. В остальных ситуациях достаточно большинства . Собираюсь открыть хостел на первом этаже МКД, нужно перевести квартиру в нежилое.

ТСЖ разрешало это сделать. Нужно ли мне получать согласие собственников остальных квартир, или необязательно? Да, нужно. Без остальных владельцев обойтись не получится. У меня квартира в долевой собственности, по ½. Я не знаю, где второй владелец, давно с ним не общаюсь. Можно ли перевести жилье в нежилое без его участия? Нет.

Согласие второго собственника обязательно, если он не признан пропавшим без вести. Придется искать его. А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Согласие собственников жилья при переводе квартиры в нежилой фонд обязательно. Оно требуется как от совладельцев, так и от владельцев примыкающих помещений, а также от собственников МКД.
  2. Согласие составляется в письменном виде. Если оно оформляется от собственников МКД, все отражается в протоколе общего собрания.
  3. Получением согласий должен заниматься гражданин, который планирует изменение статуса жилья. На него возлагается вся процедура и сопутствующие расходы.

Источник: https://SocPrav.ru/soglasie-sobstvennikov-na-perevod-zhilogo-pomeshcheniya-v-nezhiloe

Во всех ли случаях для изменения статуса жилого помещения в нежилое требуется получение согласие других собственников помещений? Как осуществить перевод жилья, избежав мнения по этому вопросу соседей?

Перевод жилого в нежилое помещение согласие жильцов

Если кто-то занимается переводом жилых помещений, значит это крайне выгодно. Благодаря изменению статуса квартиры и переоборудованию ее в адвокатский офис, торговую площадку или гостиницу, собственник получает ликвидное имущество, позволяющее приносить ему хороший доход. Данная затея требует огромного количества как финансовых, так и временных затрат.

Прежде всего, необходимо заказать экспертизу помещения чтобы определиться, имеется ли технические возможности по переводу, заказать проект и получить кучу согласований от различных бюрократов. Все эти манипуляции производятся на основании двадцать третьей статьи ЖК. Все материалы сдаются в МФЦ, причем дополнительные документы представлять не требуется.

Чтобы получить заветное разрешение государственного органа о изменении статуса квартиры, лицу предлагается на общем собрании собственников квартир узнать их позицию по данному вопросу.  Но, всегда ли требуется проведение такого собрания? Требование должностных лиц законно, если в планах имеется проведение реконструкции жилого помещения, поскольку они ориентируются на ст.

44 Жилищного кодекса РФ, дающую право хозяевам квартир определиться с этим вопросом.

Определение реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, законодатель определил, что реконструкция включает в себя изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства..

Если же жилое помещение подлежит перепланировке, то и проводить общее собрания собственников не надо.

Двадцать пятая статья Жилищного Кодекса РФ раскрывает понятие переустройства и перепланировки жилого помещения, первое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Суды подходят к вопросу необходимости проведения собрания собственников жилых помещений щепетильно, и как правило встают на сторону истцов, например ФАС СЗО по делу N А56-13028/2013 от 6 июня 2014 г. принял позицию собственника жилого помещения, которому администрация отказала в согласовании перепланировки жилого помещения – квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме.

Кассационер полагал, что собрание собственников жилых помещений является обязательным, поскольку переоборудование квартиры несет в себе изменение общедомовой площади, с чем нижестоящие суды не согласились.

Суд при вынесении судебного акта принял во внимание, что согласно подпункту “в” пункта 2 раздела первого Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.

2006 N 491 (далее – Правила), в состав общего имущества, в числе прочего, включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

  По правилам части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений  должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Исходя из буквального толкования приведенных положений, при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилой фонд согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным исключительно тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, тем самым затрагивая права и законные интересы названных субъектов. Независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.

Суд исследуя техническую документацию здания установил, что наружные стены дома не являются несущими и земельный участок под многоквартирным жилым домом не сформирован, схема границ участка не утверждена, на этих основаниях суд и не принял доводы заявителя.

То есть, если перевод жилого помещения в другую категорию не требует реконструкции и не изменяет размер общего имущества собственников жилого дома, а также в том случае, если земельный участок не сформирован, поскольку не затрагиваются интересы других сособственников, то проведение общего собрания собственников жилых помещений для перевода жилого помещения в нежилое не требуется.

Источник: https://advokat-chernov.ru/article/8/

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме в 2020 году

Перевод жилого в нежилое помещение согласие жильцов

/ Жилищные споры / Перевод жилого и нежилого помещений / Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Просмотров 562

Жилищные права требуют соблюдения. Недопустимо чтобы владельцы квартир страдали от громкой музыки, ночного шума, запахов, антисанитарии, ругани и дворовых драк.

Зачастую это происходит после открытия кафе, клуба, магазина или мастерской на первом этаже дома. Правительство РФ отреагировало на жалобы жильцов – в 2019 году вступил в силу новый порядок перевода жилых помещений в нежилой фонд.

В частности, появился пункт о согласии жильцов МКД на открытие коммерческих объектов в доме.

Как действует новый порядок, нужно ли запрашивать согласия всех жильцов дома? Каковы форма и содержание, а также что делать предпринимателю в случае несогласия жильцов? Разберем основные моменты нововведений.

Что это такое?

Прежде всего выясним, что такое согласие?

Современный перевод жилого помещения в нежилое преследует коммерческую цель. На месте бывшей квартиры могут открыть магазин, игровой салон, клуб и прочие заведения. Логично что это изменит порядок использования жилья, потребует строительства входа, расширения окна, работ с фасадом и т.д. Что в свою очередь затронет интересы жильцов дома.

С 9 июня 2019 года действуют изменения в процедуре перевода жилых помещений в коммерческие объекты. Обязательное условие – согласие от собственников квартир в доме.

Согласием считают одобрение со стороны жильцов на изменение статуса жилого помещения. Давая ответ, собственники соглашаются с «соседством» с торговой точкой или офисом.

Причем тот, кто хочет перевести жилье в нежилое помещение, уведомляет жильцов о характеристиках объекта. Например, заранее сообщает, что желает открыть магазин у дома или парикмахерскую. И если потом он откроет другой объект, например, магазин разливных напитков – ему не потребуется заново собирать голоса. Эти нюансы в законе, к сожалению, еще не учтены.

Нужно ли согласие:

Голосование по поводу изменения статуса жилья проводится между жителями многоквартирного дома. Однако принять участие в общем собрании собственников (ОСС) могут далеко не все. Разберем, чей голос учитывают, а кто не имеет право влиять на процедуру.

Собственников

Собственник – это юридический владелец квартиры в МКД. Считается, что ему принадлежит определенная квартира на основании правоустанавливающего документа (например, договора купли-продажи или свидетельства о праве на наследство).

Собственники жилых помещений в доме принимают участие в ании. Они отдают или не отдают голос в пользу смены статуса жилья.

По новым правилам, если в доме 1 подъезд – для перевода достаточно получить от⅔ с жильцов подъезда.

Если подъездов больше, действуют иные условия (одновременно):

  • собрать не менее 50% + 1 от всего МКД;
  • присутствие собственников с более чем ⅔ указанного подъезда.

В силу ст. 48 ЖК РФ, подсчет ведется не по числу собственников в квартире, а исходя из площади их жилья. Скажем, владелец 3-комнатной квартиры (65 кв. метров) имеет 65 , а трое совладельцев 1-комнатной (34 кв. метра) – 34 голоса. Иногда для удобства считают в процентном соотношении – принцип кворума.

Пример:

Председатель ТСЖ приглашала жильцов на общедомовое собрание по вопросу перевода жилья в нежилое помещение. Она пришла в квартиру № 57, где проживали муж, жена и брат жены. Согласно документам, жилье принадлежало супругам, а брат имел прописку и не был собственником. Следовательно, ать «за» или «против» он не может, а супруги могут.

Еще один нюанс, когда перевод допускает реконструкцию, перепланировку и прочие переустройства. Как правило, задействуют общее имущество дома, например – часть земельного участка рядом со зданием. Тому, кто планирует такое переустройство, нужно получить не ⅔ , а 100% одобрение собственников МКД (в силу – ст.51 ГрК РФ).

Соседей

Соседи, чьи квартиры примыкают к целевому жилому помещению, должны дать отдельное согласие – об этом сказано в пп. 7. п. 2 ст. 23 ЖК РФ.

Сюда относят жильцов справа, слева, с верхнего и нижнего этажа (если таковые есть). Основной критерий – общая стена с переводимым в магазин помещением.

Если изменяют статус помещения на втором этаже, а снизу уже расположено нежилое помещение – нужно согласие его собственника.

Допустимо чтобы владельцы примыкающих квартир вообще не участвовали в ОСС, если кворум набрался и без их . Но письменное согласие от них обязательно. По сути, это отдельное согласие – от него зависит судьба процедуры. При отказе хотя бы одного соседа – перевод невозможен!

Пример:

ООО выкупила жилые помещения в МКД и хотела открыть продуктовый магазин у дома. Казалось, никто из жильцов не против, тем более что им пообещали облагородить придомовую территорию.

Однако нашлась одна бабушка из соседней квартиры справа. Она была категорически против открытия магазина. Никакие уговоры представителей ООО не помогали, от денег бабушка отказывалась.

Ситуация зашла в тупик, открытие магазина не состоялось.

Совладельцев жилого помещения

В случае с общедолевой собственностью на квартиру жилье принадлежит нескольким гражданам. Каждый из них имеет документ о регистрации права собственности – на основании этого документа они могут высказаться на общедомовом собрании.

Обычно это происходит так: совладельцы квартиры дают письменное согласие в пользу одного из них, а выбранный собственник голосует «за» или «против».

Арендаторов, нанимателей

Кто не может ать, так это арендаторы – лица, заключившие договор найма жилого помещения и проживающие в нем с согласия собственника. Влиять на общедомовые вопросы они не могут.

Аналогично и в случае с нанимателями – нуждающиеся лица, проживающие в социальной квартире по договору с муниципалитетом.

Пример:

Краснов сдал 2-комнатную квартиру семейной паре, а сам уехал в другой город. Вскоре объявили о собрании собственников жилья – на повестку дня выносился вопрос о переводе квартиры в нежилое помещение под салон красоты.

Квартиранты посчитали, что могут принять участие в ОСС, но их не допустили до ания. На решение вопроса должен явиться Краснов – собственник квартиры.

Учитывая его отъезд, заседание прошло без Краснова, поскольку кворум и так набрали.

Как правильно составить согласие на перевод жилого помещения в нежилое

Итак, мы выяснили, что согласие нужно от соседей-собственников. Образца документа пока не предусмотрено. Согласие оформляют в свободной форме. Обычно разносят готовые бланки, куда нужно вписать личные данные и обозначить решение. Об этом – ниже.

Форма и содержание

Собственнику, который хочет превратить квартиру в коммерческий объект, нужно добиться согласий двух типов:

  • от собственников МКД – в форме протокола общего собрания владельцев, оформляется по регламенту (см. ниже);
  • согласие от соседей примыкающих квартир – письменный документ в свободной форме.

Нас интересует согласие соседей. Разберем, что может включать содержание документа:

  • центр листа А4 с названием – «Согласие на…».
  • город, дата составления;
  • ФИО собственника, кто дает согласие, адрес МКД, сведения о праве собственности на квартиру (№ документа, дата выдачи);
  • ссылка на положения ст. 40 ЖК РФ (пример);
  • согласие на перепланировку или переустройство придомовой территории с целью открытия коммерческого объекта;
  • личная подпись (с расшифровкой).

Обратите внимание, что согласие дает собственник или его представитель – по доверенности. Супруг, мать, отец или арендатор жилья не имеют права голоса и не могут писать согласие от имени собственника.

Нужен ли протокол общего собрания жильцов?

Уже с 9 июня 2019 года, вместе с документами на перевод жилого помещения в нежилое нужно прикладывать протокол общего собрания жильцов. Без него заявку даже не рассматривают.

В силу ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 290 ГК РФ, лестницы, подвалы, чердаки, межэтажное пространство, лифтовые шахты и придомовая территория – это общее долевое имущество жильцов. Если переустройство затрагивает эти объекты, требуется разрешение от собственников жилья в доме. Для этого проводят ОСС, на котором присутствуют все желающие владельцы квартир.

Закон допускает заочный референдум – когда на собрании присутствуют не менее 50% от общего числа всех собственников квартир в доме. Если кворум не наберут, ание не проводится. Основная суть заочного референдума – передать письменные ответы владельцев жилья по указанному адресу. Решение оформляют в виде «за», «против» или «воздержался».

Председатель или секретарь ТСЖ (УК) составляет две копии протоколов и бюллетеней для ания – один экземпляр уйдет в жилищный орган, а второй передадут заявителю для обращения в администрацию. Разумеется, если не хватит, ни о каком переводе помещения в статус нежилого не может идти и речи.

Как перевести квартиру без согласия?

Раньше еще встречались нарушения, в обход правил – новый ФЗ № 116 их устранил. Теперь перевести жилье в нежилое помещение без согласия собственников дома никак нельзя. Особенно без протокола ОСС, где решается судьба общедомового имущества.

Как решить проблемы с жильцами МКД:

  1. Подготовьте подробный проект переустройства, распишите что нужно сделать, требуется ли задействовать общедомовую площадь, сколько займут работы, будут ли неудобства для жильцов и т.д.
  2. Организуйте общедомовое собрание жильцов, пригласите тех, кто живет в подъезде (особенно соседей по первому этажу). Почти всегда возникают сложности: кого-то нет дома, другие на работе, у третьих нет времени, четвертые не ходят на собрания дома…
  3. Расскажите о проекте реконструкции, узнайте мнение жителей – даже если у них возникнут претензии, вы сможете услышать их из первых уст. Разногласия придется решать оперативно, на месте.
  4. Предложите несогласным свой вариант, например – взять на себя расходы по обслуживанию придомовой территории (высадить деревья, подрезать кусты, убирать мусор, обновить дорожку, встроить звукоизоляцию, поставить новые окна в подъезде).

Скорее всего, придется договариваться с кем-то индивидуально. Практика показывает, что несогласные с переводом есть в каждом доме. Если их квартиры находятся по соседству – переговоры затянутся. Легче, если соседи согласны и нужно заручиться более 50% на ОСС дома.

https://www.youtube.com/watch?v=X_xU479zOuU

Если вы из числа владельцев квартир и не хотите, чтобы кто-то переводил соседнюю квартиру в магазин или кафе, не игнорируйте общедомовое собрание. Обязательно посетите ОСС в назначенный день.

Голосуйте так, как считаете нужным – необязательно соглашаться на все условия. Ну а если ваша квартира примыкает к исходной, можно просто не давать согласие.

Зная, что на месте жилья оборудуют парикмахерскую, хинкальную или кальянный клуб – вы вправе отказать.

Юридические новшества усложнили процесс перевода жилья в нежилые объекты. Сейчас, в числе прочего, требуют протокол собрания, согласия соседей. Не все знают, как быстро решить ситуацию в свою пользу.

Например, часто собирают согласия ⅔ собственников в подъезде, а по факту нужно столько же от жильцов всего дома. Или не знают, как организовать собрание в случае с тысячью квартирами в МКД. Обо всех нюансах с согласием вам расскажут юристы нашего сайта.

Обратитесь с вопросом, и вы получите ответ в кратчайшие сроки. Грамотная консультация позволит упростить решение проблемы, избежать риска и отказов.

Источник: http://law-divorce.ru/soglasie-zhiltsov-na-perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe-v-mnogokvartirnom-dome/

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Перевод жилого в нежилое помещение согласие жильцов

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст.

22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение.

Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% от общего числа в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ от общего числа таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10411-kak-novyy-zakon-izmenit-poryadok-perevoda-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.