Когда платится налог с продажи квартиры

Содержание

Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить

Когда платится налог с продажи квартиры

Какой налог с продажи квартиры придется заплатить?А может  и не надо ни какого налога платить?И как отчитаться в налоговый орган.Такие вопросы задают почти все продавцы недвижимости.Разберемся подробно.

Статья обновлена 26.11.2020 г.

Какой налог с продажи квартиры уплачивается в 2020  году

Внимание! Если вам не нужно платить подоходный  налог с продажи недвижимости — вам не нужно подавать налоговую декларацию.
Если обязанность по уплате налога возникает — инструкция по заполнению налоговой декларации ЗДЕСЬ

Если вы, продавец квартиры — физическое лицо, обычный человек, не инвестор, ни учредитель юридического лица — тогда вы должны оплатить подоходный налог (НДФЛ).

НДФЛ — это налог на доходы физических лиц.

НДФЛ оплачивается по ставке 13% от полученного дохода.

Налоговым периодом по этому налогу является календарный год. Отчитаться по доходам необходимо один раз в год, в течении 4-х месяцев после окончания налогового периода.

Например декларацию по доходу за 2019 год необходимо подать до 30 апреля 2020 года.

Если вы продали недвижимость, то есть получили доход, вы обязаны отчитаться об этом в налоговые органы. Ведь в Росреестре зарегистрировали переход права от вас на другое лицо. То есть государство получила сведения о вашей сделке, вы собственноручно или через своего представителя по доверенности, подписали заявление о регистрации перехода права.

Но, при этом, ни кто кроме вас и вашего покупателя не знает, получили ли вы деньги по сделке или у вас в договоре прописана отсрочка платежа до следующего года, например.

НО! Ваш покупатель возможно обратится в Налоговую службу за получением налогового вычета и в обязательном порядке предоставит туда документы, подтверждающие расходы на покупку:

  • Расписку от продавца в получении денег за продажу
  • Платежное поручение в банк о переводе на ваш счет

То есть, так или иначе налоговый орган получит достоверные сведения о получении вами дохода.

Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры

Кто должен разобраться с уплатой налогов? Каждый собственник, который продал недвижимость целиком или долю в праве собственности. То есть каждый, кто фигурирует в договоре купли-продажи на стороне продавца. Если продавцов несколько — каждый из них самостоятельно отчитывается перед налоговой службой.

Теперь разберемся, с какой суммы необходимо оплатить 13 % ? Конечно с суммы дохода!

НО!

Налоговым кодексом РФ предоставлен имущественный  налоговый вычет, который позволяет уменьшить налогооблагаемую базу ( сумму с которой удерживается налог) или совсем избежать выплаты налога.

Когда налог с продажи жилого помещения платить не надо

Какой налог с продажи квартиры  если вы ее купили, получили в дар или по наследству, приватизировали или получили по договору ренты  до 01.01.2016 года :

  • И продали по истечении трех лет владения —  налог платить не надо

Налоговый кодекс РФ:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

  • Если вы купили дороже,  и  продали не менее чем за 70% от кадастровой стоимости квартиры исчисленной на 01 января года, в котором произошла продажа — налог платить не надо
  • Если вы продали ровно за ту же сумму, что и купили и это  не менее чем  70% от кадастровой стоимости квартиры исчисленной на 01 января года, в котором произошла продажа — налог платить не надо

Узнать кадастровую стоимость квартиры 

Изменения в законе

Какой налог с продажи квартиры если вы  ее купили, получили в дар или по наследству  после 01.01.2016 года :

Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ (применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года)

    • Изменился срок нахождения недвижимого имущества в собственности налогоплательщика, по истечении которого доходы от его продажи не облагаются налогом. Если ранее для этого нужно было владеть объектом более трех лет, то теперь освобождение доходов в общем случае производится, если имущество было в собственности более 5 лет.НО! По единственному жилью —  с 01.01.2020 года действует минимальный предельный срок владения — 3 года.Условием действия этой нормы закона является отсутствие другого жилого помещения или доли в праве собственности на жилье.Льгота также действует, если россиянин продал один объект недвижимости и купил другой. При этом должно выполняться условие, что новое жилье приобрели в течение 90 дней до того, как по старому объекту зарегистрировали переход права собственности к покупателюПри этом для объектов, полученных в порядке приватизации, наследования и дарения от близких родственников, а также по договору пожизненного содержания с иждивением, правила остались прежними – доходы от продажи таких объектов освобождаются от налогообложения, если они находились в собственности налогоплательщика более трех лет;
  • Установлены новые правила определения размера облагаемого налогом дохода в случае продажи объекта недвижимого имущества по цене, существенно отличающейся от рыночной (в меньшую сторону).В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Читайте:   Занижение цены в договоре

Когда налог с продажи жилого помещения надо платить

  • Если вы продаете квартиру, которую получили  до 01.01.2016 года бесплатно (дарение, приватизация) и владели ей менее 3-х лет. Для расчета суммы налога применяете следующую формулу:  доход от продажи — 1 000 000.0 *13%. То есть, если ваш доход равен или менее 1 000 000.0 рублей — налогооблагаемая база 0 и налога нет
  • Если вы продали квартиру, которой владели менее 3-х лет дороже, чем купили. Для расчета суммы налога применяете следующую формулу: доход от продажи минус расходы на покупку* 13%

Налоги с продажи детских долей, приобретенных за счет материнского (семейного) капитала

Все, кто продаст детские доли  в праве собственности на жильё, могут применить налоговый вычет с сумме уплаченной при покупке квартиры родителями. Конечно пропорционально этой доле. ( изменения вступили в силу 29.10.2019 г).

То есть, налогооблагаемая база уменьшается на расходы. ( если у вас есть документы их подтверждающие — расписки в получении денег от продавца, банковские документы о переводе средств продавцу).

Какую расписку примет налоговая читайте в статье: Расписка для налоговой

Причем, налоги уплаченные на предыдущие налоговые периоды, начиная с 2017 года можно вернуть!!!

Эта норма закона распространяется и в случае применения регионального материнского капитала на покупку жилья.
Подробнее читайте в этой статье.

ВНИМАНИЕ!
При выделении долей детям из собственности родителей в тексте соглашения нужно указать реквизиты сертификата на материнский капитал.

Сроки уплаты налога после продажи недвижимости

Оплатить налог с продажи квартиры необходимо до 15 июля года следующего за годом получения дохода.

Какой налог с продажи квартиры ?

Налоговый кодекс РФ

Имущественный налоговый вычет

В Налоговый кодекс РФ постоянно вносятся изменения. Поэтому сверяйтесь с первоисточником > > >

Статья 220

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;

Какой налог с продажи квартиры ?

Налоговый кодекс РФ

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

5.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.

Минимальный предельный срок владения недвижимостью, приобретенной по ДДУ, инвестиционному договору, договору участия в ЖСК или договору переуступке прав будет исчисляться не с момента оформления объекта недвижимости в собственность, а с момента оплаты по вышеперечисленным договорам.
Вступает в силу 01.01.2021 г.

Пункт 2 статьи 217.

1 Налогового кодекса РФ дополнить абзацем следующего содержания:
«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.»;

Действие новых правил распространяется на доходы, полученные начиная с налогового периода 2019 года. Источник: Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ, п.8, ст. 9

Всегда рада разъяснить. Автор

Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить

Источник: https://exspertrieltor.ru/2017/01/19/kakoy-nalog/

Налог с продажи квартиры: нужно ли платить, как рассчитать в 2020 НДФЛ, когда платится

Когда платится налог с продажи квартиры

Ставка налога зависит от того, кто должен его платить – налоговый резидент России или нерезидент. От этого статуса также зависит применение имущественных вычетов. Они позволяют уменьшить уплаченную сумму или даже зачесть ее полностью.

Пока календарный год не закончился, налоговая не сможет принять решение, считать вас резидентом или нерезидентом. Она определит ваш статус по окончании года.

Если налоговая решит, что вы стали нерезидентом, с полученных от продажи квартиры денег придется заплатить НДФЛ по ставке 30%. Имущественный вычет тоже не применят – он предоставляется только налоговым резидентам РФ.

Если останетесь налоговым резидентом, заплатите НДФЛ по ставке 13% и сможете воспользоваться имущественными вычетами, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу.

Налог по ставке 13% считают от суммы полученного дохода. Посчитайте от цены квартиры, которую вы указали в договоре, 13% — это сумма, которую надо перечислить в бюджет.

Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей, значит, должны будете отдать государству 325 000 – 13% полученного дохода.

Однако налоговая будет смотреть не только на сумму, указанную в договоре
купли-продажи, но и на кадастровую стоимость. По закону, если сумма по договору окажется ниже кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы продали квартиру, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7.

Как рассчитать налог с продажи квартиры: допустим, вы продали квартиру в 2018 году за 2,3 млн рублей, а кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января 2018 года была 3,8 млн рублей.

Налоговая возьмет кадастровую стоимость и умножит на 0,7. Получится 2,66 млн.

Это больше той стоимости, что вы указали в договоре, поэтому НДФЛ налоговая посчитает от 2,66 млн: 2 660 000 х 13% = 345 800 рублей.

Вы можете сами выяснить, будет ли налоговая в вашем случае пересчитывать налог. Посмотрите кадастровую стоимость квартиры на публичной кадастровой карте и сделайте расчеты по формуле.

Как не платить налог на продажу недвижимости

Существует понятие «срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ». Если квартира принадлежала вам на праве собственности дольше минимального срока, вы освобождаетесь от уплаты налога на доходы физических лиц при ее продаже. Есть два минимальных срока владения – 3 года и 5 лет. Продажа квартиры менее 3 лет в собственности и менее 5 лет в собственности облагается налогом.

Срок владения 3 года освобождает от уплаты налога, если вы:

  • купили квартиру до 1 января 2016 года;
  • получили квартиру в подарок или в
  • наследство от члена семьи или близкого родственника;
  • получили квартиру по договору
  • пожизненного содержания с иждивением;
  • приватизировали квартиру.

Во всех остальных случаях не будете платить налог, только если владели квартирой не менее пяти лет.

К примеру, вы купили квартиру в сентябре 2015 года, а в декабре 2018 года продали. В этой ситуации имеете право не платить налог, поскольку приобретение квартиры состоялось до 1 января 2016 года, и вы владели ею больше 3 лет. В этом случае даже не надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ и уведомлять ИНФС о состоявшейся сделке.

А вот если вы купили квартиру в феврале 2016 года, придется платить налог с продажи или ждать февраля 2021 года – когда закончится минимальный пятилетний срок владения, и вы получите освобождение от уплаты налога.

Если вы в марте 2016 года получили квартиру в подарок от дедушки и зарегистрировали право собственности, то уже после марта 2019 года можете заключать сделку купли-продажи.

По закону вы с дедушкой близкие родственники, а значит применяется освобождение от уплаты налога в случае, когда вы получили квартиру в дар от близкого родственника и владели ею не менее 3 лет.

И если в марте 2016 года умерла бабушка, после которой вы вступили в наследство и зарегистрировали право собственности на унаследованую квартиру, государство тоже предоставит льготу.

Кроме бабушек, дедушек и внуков закон признает членами семьи и близкими родственниками супругов, родителей и детей, родных полнородных и неполнородных братьев и сестер. Неполнородные – те, с которыми у вас только один общий родитель.

Если получите квартиру в наследство и в дар от других родственников – тети, дяди, племянницы, двоюродного брата, сможете на законных основаниях не платить налог на доходы физлиц с продажи только по прошествии пятилетнего срока владения квартирой.

К примеру, вы приватизировали квартиру и зарегистрировали право собственности на нее в октябре 2015 года. После октября 2018 года можете продать квартиру и не платить налог, поскольку с момента начала владения прошло больше 3 лет, а основанием для приобретения права собственности была приватизация.

Допустим, вы заключили договор пожизненного содержания с иждивением с соседом.

Договор подписали в феврале 2016 года, зарегистрировали в Росреестре, после скрупулезно соблюдали условия – покупали еду, лекарства и одежду, обеспечивали соседу комфорт – нанимали сиделок, регулярно убирали в квартире, возили по врачам, то есть исполняли все принятые по договору обязательства. В ноябре 2018 года сосед скончался. Начиная с февраля 2019 года, вы можете продать квартиру и при этом не заплатить с полученных доходов НДФЛ – отсчет поведут от момента регистрации договора.

Как заплатить меньше, если льготный срок владения еще не прошел

Есть несколько способов, позволяющих совсем не платить налог на законных основаниях или сильно уменьшить его размер.

Уменьшите доходы на расходы

Если вы купили квартиру, у вас есть подтверждение произведенных расходов. Это правоустанавливающий документ – договор купли-продажи. В нем указано, что ранее вы приобрели квартиру, к примеру, за 3,4 млн рублей. Прошло меньше 5 лет, но вам надо продать это жилье, не дожидаясь, пока пройдет минимальный срок, который освободит вас от уплаты налогов с полученной суммы.

Закон в этом случае допускает уменьшение доходов на расходы. Допустим, продаете вы эту квартиру за 4 млн рублей. Тогда налоговая база будет выглядеть так:

4 000 000 – 3 400 000 = 600 000

А сам налог составит: 600 000 х 13% = 78 000

Для сравнения – налог без уменьшения составил бы: 4 000 000 х 13% = 520 000

А если продадите ровно за ту сумму, за которую купили, зачтете расходы в доходы, выйдете в ноль и налог платить будет не с чего.

Чтобы воспользоваться этим способом, обязательно надо быть налоговым резидентом, а вот срок владения квартирой государство не интересует. Даже если вы купили ее в марте 2018 года, а в апреле 2018 продали, все равно можете провести уменьшение.

Нет и ограничений по количеству и суммам сделок за год. Можно продавать и покупать хоть каждый месяц и по каждой сделке уменьшать доходы на расходы, налог будете платить только с разницы.

Закон разрешает учесть все расходы, связанные с приобретением квартиры, но не уточняет, что законодатель к ним причислил.

К примеру, расходы на услуги риелтора налоговая может не принять, потому что Минфин высказывался против включения их в состав расходов.

А вот проценты по кредиту, если вы брали ипотеку, можно попробовать включить – Минфин то не давал их засчитать в расходы, то разрешал. Практика противоречивая, но значит шанс есть и можно им воспользоваться.

Уменьшите доходы на 1 000 000 рублей

Если квартиру вы не купили, а получили в наследство или в дар, расходов на приобретение не будет и уменьшить доход на них вы не сможете. В этом случае можно воспользоваться вычетом в 1 млн рублей, право на который предоставляет государство.

Уплата налога будет выглядеть так: (4 000 000 – 1 000 000) х 13% = 390 000 рублей.

В отличие от уменьшения доходов на расходы этот вычет можно использовать только один раз в год, а вот срок владения проданной квартирой, как и в том случае, не будет играть никакой роли.

Разумеется, полностью уйти от уплаты налога по этому варианту вы сможете, только если сумма продажи совпадет с вычетом – миллион на миллион – или будет меньше, но в ситуации, когда продавать надо прямо сейчас, не дожидаясь пятилетного срока, лучше хоть немного уменьшить размер налога.

Когда платится налог за продажу квартиры

Если льгот нет и налог платить придется, надо будет подать налоговую декларацию в ИФНС. Срок ее подачи – не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход от продажи квартиры. Если эта дата выпадает на выходной или нерабочий праздничный день, декларацию нужно представить в ближайший рабочий день.

Чтобы заплатить налог на продажу квартиры в 2018-2019 годах, можете заполнить декларацию, воспользовавшись бесплатной программой на сайте ФНС России, или через специальный сервис в личном кабинете на сайте госуслуг.

К декларации надо приложить копии документов, подтверждающих факт продажи квартиры и приобретения – договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство.

Вы можете подать декларацию лично или через представителя. Во втором случае представителю надо будет выдать нотариально оформленную доверенность, которая также должна быть приложена к декларации.

Документы подаются непосредственно в налоговый орган, направляются почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью вложения, а также передаются в электронной форме через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика.

Если будете подавать декларацию непосредственно в ИФНС, сделайте ее в двух экземплярах. Один экземпляр налоговая оставит у себя, а на втором инспектор поставит отметку о принятии с указанием даты приема и вернет.

Если отправите декларацию почтовым отправлением, датой ее представления будет считаться день, указанный на штампе на конверте.

При передаче декларации через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика днем ее представления будет считаться дата ее отправки.

Обязательно обратите внимание на даты отправки. Поскольку законодатель поставил ограничение по сроку подачи – 30 апреля следующего года, за нарушение этого срока придется заплатить штраф. За каждый месяц просрочки с вас взыщут 5% от не уплаченной в установленный срок суммы налога. Однако штраф не может быть меньше 1 000 рублей и больше 30% суммы задолженности.

Например, если вы должны были заплатить подоходный налог от продажи квартиры в размере 158 000 рублей и вместо 30 апреля подали декларацию 30 июня, то есть допустили просрочку длиной в 2 месяца. Штраф составит 158 000 х 5% х 2 = 15 800 рублей. Максимальная сумма штрафа, которая грозит вам при таком размере НДФЛ при продаже квартиры – 47 400 (30% от 158 000 рублей).

Исчисленный к уплате НДФЛ надо перечислить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором получен доход от продажи квартиры. Реквизиты для уплаты налога можно получить в своей ИФНС или сформировать платежный документ, воспользовавшись сервисом «Уплата налогов физических лиц», либо оплатить налог через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС России.

За неоплаченный вовремя налог с продажи имущества налоговая тоже взыщет штраф. В этом случае вам грозит 20% от неуплаченной суммы налога.

А если налоговая установит, что налог не уплатили умышленно, а не по забывчивости, насчитают вообще 40%. То есть от суммы 158 000 рублей вы можете заплатить в виде штрафа 31 600 или 63 200 рублей.

И кроме штрафа еще придется все-таки уплатить сам налог и пени за каждый календарный день просрочки.

Пени – это сумма, начисляемая на сумму задолженности по налогу, не уплаченному в срок. Они начисляются на сумму задолженности за каждый календарный день просрочки уплаты налога и рассчитываются по формуле: сумма налога, не уплаченная в срок, умножается на количество календарных дней просрочки и умножается на 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Банка России.

С 17.12.2018 ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 7,75%.

Допустим, вы не уплатили вовремя 158 000 рублей НДФЛ, и просрочка составила 43 дня. Значит, налоговая насчитает пени в размере: 158 000 х 43 х (7,75% / 300) = 1 766,44 рубля.

По общему правилу за неуплату налога вовремя предусмотрены штрафные санкции. Но Минфин разрешает не взыскивать с вас штраф, если вы не уплатили НДФЛ в срок, но при этом правильно его исчислили и представили декларацию. В этом случае с вас взыскиваются только пени.

Источник: https://J.Etagi.com/ps/nalog-pri-prodazhe-kvartiry/

Налог с продажи квартиры: нужно ли платить НДФЛ, как рассчитывается

Когда платится налог с продажи квартиры

Воспользуйтесь удобным калькулятором для расчета налога при продажи квартиры меньше минимального срока:

Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?

Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ заплатить налог с дохода от продажи жилья необходимо до 15 июля года, следующего за годом реализации имущества. При этом подтвердить свои доходы нужно декларацией по форме 3-НДФЛ, которая должна быть представлена в налоговый орган до 30 апреля.

Например: Соколов продал квартиру в апреле 2019 года и он попадает под условия обязательной уплаты налога. Значит в 2020 году ему нужно до 30 апреля подать декларацию в ФНС, а после заплатить налог до 15 июля.

Если декларация не представлена и налог не уплачен в срок, на налогоплательщика накладывается штраф. ФНС рассчитает налог по имеющимся у них данным и размер штрафа будет составлять 5 % от неуплаченной в бюджет суммы за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30 % от общей суммы исчисленного налога).

В случае, когда гражданин подал декларацию, но не уплатил в срок НДФЛ, взысканию будут подлежать только пени за каждый день просрочки.

Кто освобождается от уплаты налога при продажи квартиры в 2020 году?

В порядке освобождения физического лица от налогообложения с дохода, полученного от продажи квартиры, учитывается дата его приобретения и срок нахождения в собственности.

Не подлежит декларированию и обложению налоговым сбором:

  • если дата покупки до 2016 года и гражданин владел квартирой более трех лет;
  • если купили после 2016 года и имущество находилось в собственности не менее установленного налоговым законодательством срока.

Минимальный срок владения считается:

  1. Три года для следующих ситуаций (п. 3 ст. 217.1 НК):
  • собственность на квартиру оформлена в связи ее приватизацией, наследованием или дарением от близкого родственника, а также передачей, оформленной соглашением о содержании с иждивением пожизненно;
  • у продавца на дату перехода прав собственности на проданную квартиру к новому владельцу не имеется другого жилого помещения, т.е. она являлась для него единственной. В том числе у продавца не должно быть также жилого имущества в совместной собственности с супругой, долей. Допускается наличие зарегистрированного жилья (или доли в нем) только при условии, что регистрационные действия были произведены не более, чем за 90 дней до даты оформления прав собственности нового владельца за проданной квартирой.
  1. Пять лет — в отношении всех других случаев, не перечисленных выше (п. 4 ст. 217.1 НК).

Период владения считается от даты, когда в Росреестр внесена запись о новом собственнике, т.е. прошла регистрация его прав на квартиру. Ее можно определить в выписке ЕГРН или свидетельстве, которое выдавалось до середины июля 2016 года. Это действует в большинстве случаев – при покупке, получении в дар или строительстве жилья.

Но есть исключения, например:

  • для наследного имущества срок владения отсчитывается от даты смерти наследодателя;
  • для квартиры, собственность по которой устанавливалась через суд – дата вступления в силу судебного решения;
  • по приватизированной жилой недвижимости дату можно определить в выписке из ЕГРН (если дата приватизации после начала 1998 года) или в договоре о передаче квартиры в собственность (по приватизированной до 1998 года);
  • в случае долевой собственности срок владения следует отсчитывать от даты приобретения первой из долей;
  • по квартирам, полученных по программе реновации в Москве, учитывается срок владения замененным жильем. Например: квартира куплена 2014 году, в 2020 взамен старой получили новое и решили продать в этом же году. Минимальный срок более 5 лет, так как отсчитывается с 2014 года, соответственно налог платить не нужно.

С какой суммы уплачивается налог?

Согласно пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК у физического лица в связи с продажей квартиры возникает обязанность рассчитать налог и произвести его уплату в определенный срок.

Размер полученного дохода следует определять:

  1. По договору купли-продажи с возможностью уменьшить облагаемую налогом сумму, следуя нормам пп.2 п.2 и пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ.
  2. Учитывая кадастровую стоимость проданной квартиры. Если цена жилья по соглашению между продавцом и покупателем окажется ниже кадастровой стоимости более, чем на 70 %, то при расчете НДФЛ с продажи будет учитываться именно кадастровая стоимость, уменьшенная на коэффициент 0,7. Именно к этой величине будет применяться имущественный вычет и последующее определение величины налога.

Например. Гражданин унаследовал жилое помещение в 2019 году. Стоимость его по кадастровой оценке — 5,8 млн. руб. В этом же году он продал имущество по цене 3,4 млн. руб. Для расчета облагаемой базы применим имущественный вычет:

Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?

Налог рассчитывается с учетом следующих параметров, позволяющих снизить налогооблагаемую базу:

  • применить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей;
  • при наличии договора, подтверждающего приобретение проданной квартиры, гражданин вправе рассчитывать налог, исходя из фактических расходов (суда же входят проценты по кредиту).

Воспользоваться можно только одним из вариантов вычета на выбор!

Пример. Гражданин в 2018 году стал владельцем квартиры. По договору ее стоимостью обозначена в 2,3 млн. рублей. Он продает жилье в 2019 году за 2,9 млн. рублей. Учитываем, что срок владения не укладывается в минимальные границы, ему придется уплатить налог.

Следует рассчитать сумму налога по двум вариантам:

  1. С учетом фактических расходов на покупку:

Обратите внимание! После применения имущественного вычета или фактических расходов может сложиться ситуация, когда результат станет отрицательным или равен нулю. В этом случае налог не исчисляется.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли оплачивать налог при продаже подаренной или переданной по наследству квартиры?

Налог от реализации жилья, полученного в порядке наследования или дарения, оплачивается по общим правилам. Следует учитывать, что минимальный срок владения в этом случае применяется:

  • 3 года — для родственников наследодателя или дарителя, относящихся к категории близких;
  • 5 лет — для всех других остальных граждан, получивших квартиру в дар или по наследству.

Если продано после указанного срока владения жильем, то налог платить не надо!

Если продажа и покупка квартиры в одном году, нужно ли оплатить налог?

Если речь идет об одной квартире, то при расчете налогооблагаемой базы с продажи квартиры, приобретенной в этом же году, необходимо учитывать сумму фактических затрат на ее покупку. Таким образом, в декларации нужно указать не только сумму продажи, но и сумму покупки, подтвердив их соответствующими документами.

Если квартира продана в 2020 году и в этом же году куплена другая квартира? Ситуация предполагает, что в одном году совершены две разные сделки. Поэтому гражданин должен по проданной квартире рассчитать налог, а по купленной (если у него имеются основания) применить налоговый вычет.

Взаимозачет сумм налоговым законодательством в этом случае не предусмотрен.

Однако, налог с продажи возможно уменьшить не только на имущественный вычет в размере 1 млн. рублей, но и дополнительно на 2 млн. рублей по приобретенному новому жилью. А с остатка рассчитать НДФЛ.

При продаже доли в квартире, нужно ли платить налог?

При продаже долевой собственности в жилой недвижимости каждый ее участник производит исчисление налога в соответствии со своей долей. В расчете будет участвовать фактически полученная прибыль дольщика.

При этом учитывается применение имущественного вычета при расчете налога по сделке:

  • долевая собственность продана по одному договору купли-продажи — имущественный вычет (1 млн.рублей) распределяется между бывшими владельцами квартиры пропорционально их долям в праве собственности;
  • продажа каждой доли в квартире оформлена разными договорами — каждый из бывших собственников вправе воспользоваться вычетом в один миллион рублей.

Например: У двух братьев квартира находилась в долях, каждому принадлежало по ½ доли. Продали разными договорами за 2,3 млн.руб. каждый свою долю.

Оплачивают ли налог с продажи квартиры пенсионеры?

Налоговое законодательство не предусматривает освобождение от уплаты НДФЛ ни для каких категорий граждан. Поэтому пенсионеры при продаже квартиры обязаны рассчитать и заплатить налог, если период владения окажется меньше установленного минимума.

Всегда ли платится налог с продажи квартиры и с какой суммы взимается НДФЛ?

Продажа недвижимости сопряжена с получением прибыли, с которой по законодательным нормам необходимо уплачивать налог. Этот факт пугает продавцов ведь вырученные суммы немаленькие.

В связи с этим возникают вопросы, с какой суммы платятся налоги и всегда ли их отчисление обязательно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Правовая база и изменения в ней

Налоговое законодательство в РФ однозначно определяет, что при продаже недвижимости продавцом в обязательном порядке уплачиваются налоговые отчисления с полученной прибыли. Данная норма прописана в статье 217.1 НК РФ.

Закон разграничивает продавцов на три категории:

  • уплачивающих налог полностью;
  • имеющих право на налоговые вычеты;
  • освобожденных от налоговых выплат.

В 2016 году установленные в статье 217.1 НК РФ правила были пересмотрены и изменены.

Правки коснулись той части, что освобождает бывшего собственника от налоговых отчислений. До конца 2015 года действовала норма, при которой после трех лет владения недвижимым имуществом его можно было продать без необходимости отчисления налогов.

С начала 2016 года это срок увеличился до 5 лет. Правило коснулось квартир и домов, приобретенных уже после 01.01.2016 года. Имущество, обретенное до этой даты, рассчитывается по старым нормативам – 3 года.

Закон разделяет продавцов на две категории:

  • Резиденты РФ.
  • Нерезиденты страны.

Резиденты России уплачивают стандартные 13%, а те, кто к ним не относится – 30%.

Источник: https://fsb9.ru/nalogi/nalog-s-prodazhi-kvartiry-nuzhno-li-platit-ndfl-kak-rasschityvaetsya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.