Что спросить у риэлтора при покупке квартиры

Содержание

10 вопросов риэлтору перед заключением договора

Что спросить у риэлтора при покупке квартиры
07.11.2019

Если вы решили купить или продать квартиру, можно заняться этим процессом самостоятельно или нанять профессионального риэлтора. Второй вариант является более разумным с точки зрения экономии времени и минимизации рисков по сделке.

При выборе агентства или частного риэлтора стоит тщательно проверить его репутацию, почитать отзывы, а если необходимо, то и запросить рекомендации. Обязательно задайте риэлтору 10 вопросов, ответы на которые помогут вам принять окончательное решение.

Перечень услуг, предоставляемый риэлтором, зависит от вашего запроса. Если вы уже нашли покупателя или подходящий объект недвижимости, то можете поручить специалисту сопровождение сделки, которое включает:

– Консультации по всем вопросам сделки;

– Организацию передачи задатка, ведение переговоров в интересах клиента;

– Подготовку документов по сделке;

– Проверку контрагентов;

– Присутствие при расчетах, подписании документов и передаче их на государственную регистрацию.

Если вы поручаете риэлтору вести процесс полностью с нуля, то в перечень услуг будут дополнительно включены:

– Поиск объекта или покупателя и все связанные с этим действия;

– Проверка покупателя или истории объекта, включая оценку рыночной стоимости;

– Организация показов и проведение переговоров.

Определите с риэлтором конкретный перечень услуг, необходимый именно вам, чтобы не переплачивать за ненужные опции.

Стоимость услуг зависит от региона, сложности сделки и других факторов. Обычно она начинается от 2% от цены договора купли-продажи. Также существуют дополнительные услуги, которые могут оцениваться по отдельным тарифам. Имейте в виду, что услуги частного риэлтора стоят дешевле, чем агентства недвижимости.

Крупные авторитетные агентства включают в перечень услуг юридическое сопровождение сделки. Как правило, по прейскуранту компании оно оплачивается отдельно. К стандартным юридическим услугам можно отнести:

– Проверку сделки на юридическую чистоту;

– Подготовку соглашения о задатке и договора купли-продажи;

– Юридические консультации на всех этапах сделки.

В любом случае вы должны помнить, что риэлтор не является гарантом безупречности сделки и отсутствия юридических проблем с недвижимостью в дальнейшем.

Конкретный ответ на этот вопрос вы не получите, потому что многое зависит от ваших пожеланий, состояния объекта недвижимости, текущей активности рынка, наличия спроса и предложения, региона поиска и т. д.

Тем не менее опытный риэлтор сможет назвать примерный срок, на который вы будете ориентироваться.

Вы должны быть готовы к тому, что процесс продажи/покупки недвижимости окажется длительным, особенно если вы предъявляете завышенные требования к цене или параметрам объекта.

Эксперты рекомендуют заключать договор с риэлтором на определенный срок, например, на три месяца. При необходимости срок договора можно продлить.

Сделка купли-продажи недвижимости является сложным процессом, в котором участвует много людей и организаций. Не всегда можно предусмотреть все нюансы и выявить подводные камни.

Поэтому настаивайте на том, чтобы в договоре в разделе «Ответственность сторон» был подробно прописан порядок действий риэлтора в случае приостановки государственной регистрации сделки, отказа от сделки другой стороны, нарушения сроков по вине риэлтора и т. д.

Как правило, крупные риэлторские агентства сотрудничают с конкретными банками по ипотеке и предлагают своим клиентам их кредитные программы.

Плюс в том, что в этом случае риэлтор поможет ускорить процесс сбора документов, подачу и рассмотрение кредитной заявки.

На принятие банком решения он вряд ли повлияет, но подскажет клиенту, на какие детали стоит обратить внимание, чтобы повысить шансы на одобрение.

Минус такого подхода в том, что агентство может быть заинтересовано в сотрудничестве с конкретной кредитной организацией, поэтому будет настойчиво предлагать вам ее ипотечную программу. При этом условия получения кредита могут быть не самыми выгодными.

Проведите самостоятельный анализ предложений по ипотеке в вашем регионе и сравните их. Если условия рекомендуемого банка вас устраивают, можете смело воспользоваться помощью риэлтора.

Так как с риэлтором вас будут связывать долгосрочные отношения, обязательно уточните, с какой периодичностью он будет отчитываться в своих действиях, как и в какое время вы можете с ним связываться.

Возьмите контактный телефон, адрес электронной почты или договоритесь вести переписку в мессенджере. Добросовестные риэлторы ведут себя с клиентами открыто, охотно общаются и оперативно отвечают на все возникающие вопросы.

Если вы в течение долгого времени не можете дозвониться до вашего риэлтора, стоит насторожиться.

Попросите риэлтора рассказать о возможных проблемах, которые могут возникнуть в процессе сделки.

Какие риски подстерегают вас как покупателя или продавца? Как можно их избежать? Опытный специалист предоставит вам достоверную и подробную информацию.

Если риэлтор уходит от ответа или начинает вас убеждать, что никаких проблем и рисков нет и быть не может, стоит задуматься о продолжении сотрудничества.

Чтобы рассчитать свое время и силы, уточните порядок и сроки оформления сделки. Выясните, какие справки и где вы должны заказать самостоятельно, в какие сроки готовится полный пакет документов, кто должен присутствовать на сделке. Проследите, чтобы этот пункт быть прописан в договоре с риэлтором.

Если вы поручаете риэлтору продать или купить объект недвижимости, у вас есть собственные ожидания по цене. Они могут быть адекватными, заниженными или завышенными, потому что вы не являетесь специалистом в этой области. 

Когда риэлтор называет вам цену, он должен ее обосновать с позиции рынка. Профессионал хорошо знает состояние и динамику рынка недвижимости вашего региона, владеет аналитическими и статистическими данными. В любом случае он должен действовать в ваших интересах и провести выгодную сделку.

Обязательно уточните, какие дополнительные расходы и на каких этапах у вас возникнут в связи с покупкой или продажей недвижимости. Это могут быть существенные суммы, и вы должны быть к ним финансово готовы.

Задайте риэлтору все вопросы, которые вас волнуют. Если что-то непонятно, не стесняйтесь переспрашивать. Обязательно заключайте договор на оказание риэлторских услуг и внимательно читайте его перед подписанием.

Источник: https://Ongrad.ru/journal/250-10-voprosov-rieltoru-pered-zaklyucheniem-dogovora/

Какие вопросы задавать при покупке квартиры – продавцу, риэлтору

Что спросить у риэлтора при покупке квартиры

Покупателю важно знать, какие вопросы задавать при покупке квартиры, чтобы не нарваться на мошенника. Сделкой может заниматься сам собственник или риэлтор. В обоих случаях перечни вопросов отличаются. Рассмотрим, какую информацию должен представить продавец или риэлтор, и какие моменты должны насторожить покупателя.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Вопросы продавцу при покупке квартиры

Собственник может продавать жилье самостоятельно или нанять для этого риэлтора, заключив с ним договор и оформив нотариальную доверенность. Если интересы продавца представляет риэлтор, ему нужно задавать те же вопросы, что и владельцу продаваемой недвижимости.

Если же риэлтор участвует только как посредник и доверенность на него не оформлена, следует встретиться с продавцом лично, и задать ему все интересующие вопросы при покупке квартиры.

Как была получена квартира в собственность?

Самый главный вопрос, задаваемый при покупке квартиры – на каком основании у продавца возникло право собственности. Это может быть договор:

  1. Купли-продажи.
  2. Мены.
  3. Дарения.
  4. Ренты.

Недвижимость получают и в наследство, а правоустанавливающим документом выступает свидетельство от нотариуса. Все это нужно проверить, чтобы убедиться, что продавец является законным владельцем и имеет право на заключение сделки.

Важно! Сделки с унаследованной недвижимостью считаются самыми рискованными. Если свидетельство выдано менее трех лет назад, рекомендуется обратиться к нотариусу, чтобы убедиться, что на наследство не будут претендовать третьи лица, и они не смогут оформить куплю-продажу.

Какое количество собственников?

Узнать количество собственников можно в свидетельстве или выписке из ЕГРН. Если их несколько, но продается только доля в праве собственности, нужно потребовать у продавца документ, подтверждающий отказ от преимущественного права покупки от других владельцев (ст. 250 ГК РФ).

Если же доли продаются одновременно всеми собственниками, отказ не потребуется.

Есть ли несовершеннолетние среди собственников?

Если в квартире несколько владельцев, и среди них есть несовершеннолетний ребенок, его родители должны найти ему другое жилье вместо продаваемого. Предварительно оформляется разрешение органа опеки.

Велик риск и при покупке недвижимости, приобретенной с маткапиталом. Если владелец сертификата не выделил доли всем членам семьи, а затем решил продать жилье, сделку смогут оспорить органы опеки, прокуратура, супруг или сами дети по достижении совершеннолетия.

Сколько было владельцев квартиры?

Еще один важный вопрос про квартиру – сколько владельцев было до регистрации права продавца. Чем длиннее цепочка, тем больше вероятности оспаривания сделки. Документы предыдущих собственников продавец не сможет представить, и есть шанс, что кто-то из их родственников захочет претендовать на недвижимость.

Приобреталась ли квартира в браке?

Если квартира куплена продавцом не в браке или получена по безвозмездной сделке, проблем возникнуть не должно. Все меняется при покупке недвижимости в браке. Даже если она оформлена на одного супруга, для продажи понадобится нотариальное согласие второго (ст. 35 СК РФ).

Есть ли в квартире зарегистрированные?

Проверить наличие или отсутствие зарегистрированных лиц можно, попросив продавца представить выписку из домовой книги. На слово верить не стоит: если покупателя обманут, выписать людей он сможет только через суд.

Обратите внимание! Важно, чтобы собственник выписал всех родственников до подписания договора купли-продажи. Если это не получается сделать, на свой риск покупатель может согласиться на сделку, указав в договоре срок снятия с регистрационного учета для продавца.

Есть ли обременения?

Если квартира под арестом или в залоге, Росреестр сделку не зарегистрирует. Этот момент лучше уточнить заранее, а также заказать расширенную выписку из ЕГРН самостоятельно. Там будет указана вся информация.

Если же не задать этот вопрос при покупке недвижимости и не проверить ее на наличие обременений, можно лишиться задатка, и так и не купить квартиру. Потом деньги придется взыскивать через суд.

Узаконена ли перепланировка?

При осмотре квартиры нужно сверить реальную планировку с техпаспортом. Если продавец делал перепланировку, она должна быть узаконена. Это подтверждается документами из БТИ.

Купив недвижимость с неузаконенной перепланировкой, покупателю придется заниматься этим самостоятельно.

Есть ли долги по коммунальным услугам?

Устно продавец может сказать, что долгов по ЖКУ нет. Лучше запросить у него справку об отсутствии задолженностей. Она выдается ТСЖ или УК, обслуживающей многоквартирный дом.

Когда проводился ремонт?

Если ремонт проводился недавно и менялись трубы отопления, водоснабжения, электропроводка, это означает, что у покупателя в дальнейшем не будет проблем с инженерными сетями.

Кто живет по соседству?

Еще один вопрос при осмотре квартиры касается соседей. Рекомендуется уточнить, слышно ли их, чтобы оценить качество звукоизоляции. Также продавец может рассказать о конфликтных соседях и проблемах с ними.

Совет юриста: не стоит рассчитывать на откровения продавца по поводу неконфликтности соседей. Ему нужно продать квартиру, и он будет преподносить все только в положительном свете. Лучше самостоятельно пообщаться с будущими соседями, чтобы выяснить, кого они из себя представляют.

Установлены ли счетчики?

Счетчики электроэнергии и водоснабжения позволяют сэкономить на оплате услуг. Если их нет, придется платить по общим нормативам или устанавливать самостоятельно. Желательно проверить их наличие самому, а также запросить у продавца документы, где будут указаны даты установки и сроки поверок.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Вопросы риэлтору при покупке квартиры

Покупателю важно знать, какие вопросы задавать риэлтору при покупке квартиры. Они могут касаться как самой недвижимости, так и деятельности специалиста.

Важно! Вопросы о недвижимости для риэлтора такие же, как и для продавца.

На какое агентство работает риэлтор?

Для начала нужно задать вопрос риэлтору об агентстве недвижимости, в котором он работает. Репутация агентства многое значит. Можно почитать отзывы о нем в интернете или расспросить знакомых.

Сколько стоят риэлторские услуги?

Этот момент нужно уточнить до заключения договора. Услуги риэлтора оплачиваются фиксировано, но он может брать и процент от сделки. Как правило, стоимость услуг сразу закладывается в цену квартиры.

Каков порядок оплаты услуг?

Это один из главных вопросов риэлтору при покупке квартиры. Он может брать оплату при заключении договора, или же после сделки. Второй вариант для покупателя предпочтительнее: в первом случае есть шанс, что риэлтор возьмет деньги, но услугу так и не окажет.

Порядок проверки юридической чистоты сделки

Риэлтор должен проверить недвижимость с юридической точки зрения. Перечень его услуг и ответственность указываются в договоре. Нужно уточнить, что конкретно риэлтор будет делать для проверки квартиры.

Количество объектов на рассмотрении

Заинтересованный риэлтор постарается быстрее найти подходящие для клиента квартиры и посмотреть их с ним или без него. Если же он не торопится с поиском и не дает точного ответа несколько дней, стоит насторожиться.

Что должно насторожить?

Если все вопросы при выборе квартиры заданы собственнику, но впоследствии были выявлены следующие обстоятельства, это повод насторожиться и проверить все тщательнее, либо отказаться от сделки:

  1. Недвижимость куплена недавно. Если продавец владеет ею менее года, есть вероятность, что быстрая продажа используется для сокрытия нарушений по предыдущей сделке.
  2. Квартира продается по доверенности. Такой способ продажи используют мошенники, но нормальные люди тоже оформляют доверенности. Нужно отнестись к сделке внимательнее.
  3. Квартира под обременением, и продавец об этом не сообщил заранее.
  4. Цена существенно ниже рыночной. Минимальную цену устанавливают люди, которым нужно быстро продать жилье. Но среди продавцов есть и мошенники, которые надеются, что найдутся покупатели на недвижимость по заманчивой цене.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Ответы юриста на частые вопросы

Какие вопросы нужно задавать при покупке квартиры у застройщика?

Вопросы те же самые, что и для продавца. Необходимо уточнить наличие лицензии, разрешительной и проектной документации у застройщика.

Можно ли задать вопрос риэлтору онлайн бесплатно?

Да, некоторые агентства недвижимости предоставляют такую услугу. Но лучше проконсультироваться у юриста, т.к. он не является заинтересованной стороной в сделке.

Какие вопросы при выборе квартиры должен задать риэлтор клиенту?

Нужно уточнить, в каком районе интересует недвижимость, материал и год постройки дома, желаемая площадь и количество комнат, этаж, этажность дома, состояние ремонта. Также важна сумма, на которую рассчитывает клиент.

Какие вопросы задавать при покупке дома?

Приобретение дома отличается от покупки квартиры. Продавец должен представить документы на жилье и земельный участок, рассказать о материалах для строительства. Отчуждение дома без земельного участка, на котором он расположен, по закону запрещено.

Какие документы спросить у риэлтора, если он продает квартиру от имени собственника?

Обязательно нужна нотариально удостоверенная доверенность, правоустанавливающие документы, техпаспорт, паспорта участников сделки.

Заключение эксперта

  1. При покупке квартиры необходимо запросить у продавца все документы на недвижимость, и задать дополнительные вопросы о счетчиках, ремонте, соседях.
  2. Если сделкой от имени продавца занимается риэлтор, покупатель вправе задавать вопросы ему.
  3. При заключении договора с риэлторским агентством нужно уточнить стоимость услуг и порядок оплаты.

Источник: https://SocPrav.ru/kakie-voprosy-zadavat-pri-pokupke-kvartiry

Какие вопросы задавать риэлтору при покупке квартиры: весь список

Что спросить у риэлтора при покупке квартиры

Какие вопросы задать риэлтору при первой встрече в разных ситуациях: при покупке и продаже квартиры, на вторичном рынке, список и важные разъяснения.

В прошлой статье вы узнали как выбрать риэлтора и как выбрать агентство недвижимости для продажи и покупки квартиры.

Какие вопросы задавать риэлтору при покупке квартиры: список

Предоставляю список вопросов, которые нужно задавать риэлтору при первой встрече при продаже квартиры или дома от собственника. Каждый вопрос важен и от ответа на него зависит стоит ли вам обращать внимание на эту квартиру или не теряя времени продолжать подыскивать другую.

В собственности ли у продавца реализуемое жилье?
Вопрос важный и должен быть задан в первую очередь, т.к. служебное жилье еще не редкость на рынке недвижимости.

Основание приобретения права собственности продавцом?
Оснований получения объекта недвижимости в собственность немного, но от того, каким образом человек приобрел квартиру, зависит купите вы ее или нет.

Способы приобретения права на жилье:

  • приватизация;
  • мена;
  • рента;
  • наследство;
  • купля-продажа;
  • дарение и т.д.

Например, если квартира приватизирована, спросите, кто был прописан в ней до момента приватизации. Это важно, т.к. тот, кто не стал собственником, должен был писать письменный отказ и бумага об этом должна быть на руках у собственника.

Второй момент — отказавшийся имеет право пожизненного пользования квартирой.

А вы вряд ли хотели бы себе нежданного жильца в новоприобретенное жилье?! Поэтому от того, какие вопросы задаете риэлтору при покупке квартиры на вторичном рынке, возрастают или снижаются риски покупки «чистой» квартиры.

Узнайте, как проверить чистоту квартиры самостоятельно перед сделкой

Кто собственник (-ки) и где находятся?
Почему на этом останавливаемся? Продавец может уже покинул город и риэлтор действует по доверенности. В этом случае возникает риск, что собственник откажется в любой момент от сделки на любом ее этапе, а вам это ни к чему.

Как долго реализуется жилье на рынке недвижимости?
Вы можете и сами предварительно проверить, если владеете навыками прочесывать Интернет на предмет продажи объектов недвижимости. Но задать его стоит, чтобы выяснить причины долгой продажи, например:

  • возможно цена слишком высока;
  • проблемные документы с высокими рисками на сделке;
  • неадекватный собственник;
  • более длительное оформление купли-продажи (например, если нужно разрешение опеки) и т.д.

Выяснив причину длительной продажи, у вас появится возможность получить хороший торг, если вы знаете, как грамотно торговаться.

Кто обслуживает дом ТСЖ или УК?
Чаще всего многоквартирные дома обслуживают управляющие компании, что не всегда приводит к качественному содержанию дома, но не обходится и без исключений.

Спросите, проводился ли капремонт, что именно ремонтировали (крышу, подвал) или когда он планируется.

Не допускайте ошибок большинства покупателей — не ограничивайтесь только интересом к квартире, она не висит в воздухе! При плохом состоянии подвала вы будете дышать плесенью, как и при протекающей крыше, плюс это дополнительные расходы на будущие ремонты подъездов и крыш.

Количество прописанных, проживают ли они в продаваемом помещении?
Практика на рынке недвижимости сложилась по-разному: в городах федерального значения продают квартиры с прописанными бывшими собственниками, т.к .

считается что прописка в Москве и С-Петербурге, дороже, чем квартира. В остальных же населенных пунктах, сначала выписываются, потом продают, т.е. на сделку идут, когда из жилья выпишутся все собственники и не собственники.

Находится ли квартиры в залоге?
нередко квартиру продают, когда на нее наложено обременение в силу закона (банком или физическим лицом). Следует сразу выяснить этот вопрос, т.к возможно, что подобный вариант вам не подойдет, а возможно, это причина для получения скидки!

Сколько лет квартира в собственности у продавца?
Для разных годов приобретения недвижимости различные сроки, после истечения которых налоговая не возьмет с продавца 13%, это 3 и 5 лет. Вам будет неприятно, если вдруг собственник в процессе сделки решит не расставаться с 13%, а попросит вас их заплатить!

Среди собственников есть несовершеннолетние (малолетние) дети?
Сделка купли-продажи может проходить очень быстро, если обстоятельства и бумаги этому способствуют.

Однако, как и в жизни, не всегда бывает все так просто. потребуется подождать 2-3 недели, которые понадобятся собственнику, чтобы решить вопросы с органами опеки и попечительства, перед передачей жилья вам.

Поэтому вам решать, согласны ли вы, терпит ли время и т.д.

Альтернативная или прямая продажа?
Альтернативные сделки или сделки «размена» довольно часты на рынке недвижимости. Если вы не знаете, то этот то случай, когда продавец реализует свое жилье, взамен покупая другое в этом же или ином городе.

Сделка купли-продажи по продаже и покупке новой квартиры проходит в один день. Это значит, что вы познакомитесь еще и с продавцами, у которых будет покупать квартиру ваш продавец.

Это так же значит, что все проблемы, которые возникнут между ними отразятся на вас и времени, которое вы потратите на приобретение понравившегося объекта недвижимости.

Сегодня вы узнали, какие вопросы нужно задать риэлтору при при первой встрече при покупке квартиры или дома, о рисках и подводных камнях выбора жилья, получили основной список вопросов.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kakie-voprosy-zadavat-rieltoru-pokupke-kvartiry.html

Предварительная оценка ситуации

Что спросить у риэлтора при покупке квартиры

Последнее обновление: 07.09.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Квартиру посмотрели. По комнатам походили, по стенам постучали, в окно выглянули, батареи пощупали, побулькали водой из кранов. О'key! Все по фэн-шую! Нам понравилось. Сдерживая эмоции, подходим к Продавцу.

Теперь кратко, на словах (т.е. без предъявления документов), выясняем, глядя в честные глаза Продавца, еще несколько вопросов, которые позволят нам принять предварительное решение о покупке этой квартиры, и перейти к обсуждению условий внесения предоплаты.

Деловая беседа с Продавцом и ответы на эти вопросы помогут нам сэкономить массу времени и нервов, по сравнению с тем, как если бы мы сразу внесли предоплату за квартиру, а потом, проверяя документы и углубляясь в сделку, узнавали ли бы сюрприз за сюрпризом.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты?

Чтобы определиться насчет покупки квартиры, нам надо задать Продавцу, как минимум, следующие вопросы:

  1. Кто является собственником (-ками) квартиры?
     — Нам важно, чтобы была возможность иметь дело непосредственно с собственниками, а не с их родственниками, помощниками и другими «доброжелателями».
  2. Каким образом квартира была получена в собственность (на каком основании)? Зарегистрировано ли право собственности?
     — Нам важно, чтобы право было зарегистрировано в Росреестре, а основания для регистрации были понятны и подтверждены соответствующим правоустанавливающим документом (об этом далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).
  3. Кто прописан в квартире? Сколько человек? Был ли кто-то выписан из квартиры после ее получения в собственность?
     — Нам важно, чтобы картина с правами пользования квартирой была для нас ясна (об этом далее).
  4. Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети?
     — Если дети присутствуют, то нам нужно будет особо проследить, чтобы их права не нарушились в результате сделки (об этом далее).
  5. Женат ли Продавец?
     — Если да, то согласна ли супруга на продажу квартиры? Возможно, Продавец был женат, но разведен (чуть позже узнаем, что из этого следует).
  6. Есть ли какие-либо люди («третьи лица»), претендующие или претендовавшие ранее на право собственности или право пользования этой квартирой?
     — Нам важно, чтобы эти лица не стали для нас сюрпризом.
  7. Есть ли какие-либо другие ограничения/обременения прав на эту квартиру?
     — Например, не заложена ли она под кредит, или нет ли судебных споров по поводу прав на нее?
  8. Как долго квартира находится в собственности Продавца? Дольше трех лет?
    — Чем больше этот срок, тем меньше для нас потенциальный риск оспаривания прав от предыдущих собственников, наследников, третьих лиц и т.п. В нашу пользу будет играть срок исковой давности.
  9. Сделка предполагается прямая или «альтернативная»?
     — Альтернативный вариант усложняет сделку, и увеличивает ее сроки.
  10. Квартира будет продаваться лично собственником или его доверенным лицом (по доверенности)?
     — Без крайней нужды покупать квартиру у доверенного лица не следует (подробнее – на соответствующем шаге).
  11. Не было ли в квартире неузаконенной перепланировки? Нет ли скрытых технических дефектов в квартире?
     — Хитрый Продавец вряд ли сам скажет, что у него под обоями дыра, и трубы в туалете текут. Поэтому здесь мы полагаемся только на собственную внимательность, а сделанную перепланировку легко определить по схеме поэтажного плана квартиры.
  12. Кто непосредственные соседи?
     — Обнаружить в ближайшем окружении маргиналов, шизофреников или семью алкоголиков – не самый приятный сюрприз.

И «будьте добры помедленнее, я записываю!» Именно так! Записываем себе эти сведения для дальнейшей проверки на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ. Сейчас пока нам нужно всего лишь понять, «столбить» ли эту квартиру за собой или искать другую. Ответы на эти вопросы будут проверяться нами на следующих этапах покупки квартиры, не торопясь, уже после внесения предоплаты.

Не забываем и про торг – мы же все-таки на рынке! Удачный торг может за полчаса сохранить нам сумму, которую мы зарабатываем за месяц, а то и за три! А поводом для снижения цены (подробнее – по ссылке) могут послужить те самые «мелкие неудобства», которые мы обнаружим при первичной оценке ситуации.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Что может сразу насторожить?

Что может нас сразу насторожить и помешать принятию решения о покупке квартиры и, соответственно, внесению предоплаты?

Речь идет не о категоричном отказе, а о предварительной (грубой) оценке рисков, наличие которых может создавать серьезные опасения. Когда на рынке есть выбор, то лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальной угрозы. А именно:

  • Если выяснилось, что квартира была недавно куплена, и уже снова продается (например, в течение года). Быструю перепродажу используют мошенники для того, чтобы скрыть нарушения в предыдущей сделке.
  • Если выяснилось, что квартира продается по доверенности. Это тоже излюбленный прием мошенников. Хотя, конечно, и нормальные люди тоже иногда используют доверенность.
  • Если выяснилось, что сделка планируется «альтернативная», а «хотелки» Продавца насчет новой квартиры имеют мало общего с рыночной реальностью. Тогда мы рискуем зря потерять время.
  • Если выяснилось, что квартира была получена в наследство. Дело в том, что даже если наследство оформлено как положено, нет никаких гарантий (ни у риэлтора, ни у нотариуса), что со временем не объявятся еще наследники, и не предъявят свои права на это наследство. С большой вероятностью нам придется с ними делиться имуществом. Хотя некоторая защита от этого все же есть (об этом далее – на соответствующем шаге).
  • Если выяснилось, что Продавец входит в «группу риска». Эта группа не зря так называется. От нас потребуется, смешно сказать, следить за тем, чтобы Продавец сам себя не обманул, по недоразумению (потому что крайним здесь может оказаться Покупатель — об этом далее).
  • Если выяснилось, что квартира имеет обременения, или по поводу прав на нее идет спор с кем-либо, то это лишний повод задуматься перед внесением предоплаты. Хотя некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
  • Если выяснилось, что квартира имеет скрытые технические недостатки, например, плесень на стене или трещина под обоями. Не стоит стесняться прямо спрашивать Продавца о подобных вещах, и при этом тщательно осматривать квартиру самим.
  • Если выяснилось, что соседи – «не совсем адекватные люди», запойные алкоголики, психически больные или «полудикие персонажи», захламившие свою квартиру так, что оттуда доносится ощутимая вонь, и лезут клопы.
  • И наконец – если у квартиры, на первый взгляд, нет серьезных недостатков, но цена ее заметно ниже рыночной. Старый и надежный психологический прием мошенников, рассчитывающих, что жадность Покупателя возьмет верх над его разумом.

Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к обману и мошенничеству.

Но при наличии достаточного выбора (как, например, в Москве и Московской области) – лучше отказаться от такой квартиры, сразу отсекая лишние риски и не подвергая себя лишней опасности.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, квартиру мы выбрали, Продавца допросили как положено, сбили ему цену, пообещав, что это ему зачтется на небесах. Предварительную оценку ситуации провели, и существенных рисков, навскидку, не обнаружили. Решение созрело – квартиру будем брать.

Теперь надо как-то намекнуть Продавцу о внесении предоплаты.

Как это делается? Узнаем на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/predvaritelnaya-ocenka-situacii/

Что спросить об объекте перед выездом на просмотр?

Что спросить у риэлтора при покупке квартиры

Приведенные ниже рекомендации — это очень поверхностный список вопросов, ответы на которые не дают гарантий, что с квартирой действительно всё хорошо. Впрочем, первичный кастинг полученная информация пройти поможет.

А был ли объект?

Начинать стоит с проверки «искренности намерений». В Циан мощная служба модерации, которая ежедневно “просеивает” сотни объявлений на предмет их актуальности.

 И в Москве и Петербурге доля фейковых объявлений низка, но, как признался в интервью «Коммерсанту» гендиректор Циан Максим Мельников, «если говорить о других городах, например о Сочи, то этот рынок славится тем, что при просмотре сложно не попасть на фейковые объявления».

Таким образом, поясняет Максим Мельников, недобросовестные агенты пытаются завлечь клиентов на тяжело продающиеся или сдающиеся объекты.

Обычно звонки по фейковым объявлениям заканчиваются страдальческим предложением посмотреть другой «очень похожий вариант». Таким образом, необходимо в первую очередь выяснить точный адрес квартиры и узнать, тот ли это объект, что вы присмотрели в базе объявлений.

Прощайтесь сразу, если на том конце провода вам пообещают «подобрать кое-что получше», попросят оплатить задаток перед просмотром (обычно это около 10 тыс. рублей) или будут юлить с указанной в объявлении ценой. Все это свидетельствует о том, что квартиры, которую вы присмотрели и уже почти полюбили, вообще не существует.

Если вам попалось такое фейковое объявление и недобросовестный продавец, надо обязательно пожаловаться в службу модерации Циан. На каждом объявлении внизу справа есть кнопочка “Пожаловаться”.

Не доверяешь — проверяй!

Риэлтор Камилла Озерова из агентства «Алмаз-Юг» объясняет, что, как правило, покупатель начинает искать себе будущий объект самостоятельно по двум причинам: из экономии или из-за недоверия к своему агенту при работе со столь важным вопросом, как выбор идеального жилья.

Начинать телефонные переговоры эксперт рекомендует с вопроса о наличии у продавца своего агента.

Это необходимо для понимания, кто будет вести переговоры, грамотно составлять сопутствующие документы и склеивать сделку с каждой стороны (желательно, чтобы у покупателя к моменту выбранных им объектов агент тоже все-таки появился).

В случае с альтернативной сделкой без грамотного специалиста будет непросто разобраться, уверена собеседница Циан.Журнала.

С ней согласен и эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Илья Паршиков, который напоминает, что при звонке по объявлению следует узнать о стоимости вознаграждения риэлтора, включена ли она в цену, а если нет, то во сколько обойдутся его услуги и кто будет их оплачивать.

Не забудьте узнать у продавца, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи. Опыт Озеровой говорит, что некоторые продавцы хотят указать неполную сумму, но не все покупатели готовы на такой риск — значит, есть шанс потратить время впустую.

Важным моментом эксперт считает согласие всех собственников на сделку. Выяснить это можно также по телефону еще перед просмотром.

«А еще уточните, продается ли объект с мебелью и что в квартире вообще останется после передачи ключей. Случается, что бывшие собственники отбивают плитку в ванной и снимают проводку. Ответ на этот вопрос позволит оценить адекватность установленной продавцами цены — правда, для этого важно довольно хорошо ориентироваться на рынке и в ценообразовании», — продолжает риэлтор.

Кроме того, надо узнать, есть ли перепланировки и узаконены ли они, говорит Илья Паршиков: «Если планируется использовать ипотеку при покупке, согласовать объединение кухни с комнатой либо объединение санузла будет проблематично, хотя это зависит от банка — некоторые смотрят очень лояльно и одобряют такие перепланировки».

Если же собственники как-то затронули или снесли несущие конструкции, согласовать это нереально.

Дело в том, что критичные перепланировки, такие как перенос «мокрой» зоны, дома с деревянными перекрытиями или снос несущих конструкций, напрямую влияют на объект недвижимости, потому что означают для него определенные риски. Пока клиент платит ипотеку, банк предпочитает иметь в залоге ликвидный актив, который в случае чего удастся реализовать.

У меня к тебе три вопроса…

Риэлтор Валентина Чалова говорит, что в профессиональной среде есть три вопроса, которые необходимо задать по объявлению перед встречей:
  1. документы основания права собственности;
  2. кто является собственником;
  3. как скоро продавец готов выйти на сделку (будет ли она альтернативной или свободной).

Если документ основания — договор купли-продажи, надо узнать срок владения: если он менее года, придется быть вдвойне внимательным. Если это наследство, то выясните, по завещанию ли оно оформлено или по закону, а также от кого к кому.

Если речь идет о приватизированной квартире, узнайте, сколько в ней зарегистрировано людей, сколько собственников и сохранилось ли вообще заявление о подаче на приватизацию: есть ли за кем-то право пользования и были ли те, кто от этого права отказался.

Если собственник один, то спросите, сколько ему лет: если он возрастной, надо будет внимательно изучить медицинскую карту. Спросите также, сам ли собственник будет подписывать договор или сделка будет происходить по доверенности.

Если в семье двое и более детей, надо узнать, использовался ли материнский капитал (это вполне вероятно, если квартира была куплена не более пяти лет назад) и нет ли среди этих детей собственников.

Если собственники — дети, надо выяснить, есть ли документ из службы опеки о том, что права несовершеннолетних при сделке не нарушаются. Можно узнать, подобрана ли альтернатива или деньги с продажи поступят на счета этих детей. Если опека не пройдена, а альтернатива не найдена, сделка затянется.

Когда-то что-то выплатили?

Если вы присмотрели квартиру, которая когда-то приобреталась через жилищно-строительный кооператив, стоит поинтересоваться справкой о выплаченном пае, продолжает Валентина Чалова.

Если квартира приобретается в ипотеку, и при этом продавец продает квартиру, купленную в ипотеку, за которую кредит еще не выплачен (что часто встречается в новостройках), то лучше выяснить, что за банк давал этот кредит и позволяет ли договор с этим банком продать квартиру, сколько будет стоить переуступка прав и есть ли обязательство полностью гасить ипотеку перед продажей (в итоге может выясниться, что сделка окажется крайне невыгодной).

Риэлтор Анна Ремизова добавляет, что также необходимо выяснить все детали по схеме сделки. «Например, если у покупателя оформлена ипотека в одном банке, а у продавца — в другом, без риэлторов сделка практически исключена. Многое будет зависеть от условий банков, и не факт, что сделка вообще окажется возможной: тогда ради чего ехать?»

Резюмировать список мы попросили эксперта по безопасности сделок с недвижимостью Сергея Вишнякова.

«Чек-листы, естественно, должны быть, но ответы на вопросы нужно правильно интерпретировать: ведь любой ответ важно рассматривать в совокупности с остальными. Если действовать иначе, на рынке появится множество людей, которые будут звонить по объявлениям и отказываться от просмотра в самых простых случаях».

Источник: https://www.cian.ru/stati-chto-sprosit-ob-obekte-pered-vyezdom-na-prosmotr-303927/

Какие вопросы нужно задавать продавцу квартиры?

Что спросить у риэлтора при покупке квартиры

Поиск достойного варианта жилья и его последующее приобретение в собственность – задача не из легких. Для многих людей это «покупка всей жизни». Поэтому и подходить к делу нужно очень серьезно: ошибка обойдется слишком дорого и в моральном, и в финансовом смысле.

Цель продавца – выставить свой товар в наиболее выгодном свете, суметь отвести взгляд потенциального покупателя от явных недостатков квартиры. Цель покупателя – не дать «запудрить» себе мозги. Вопросы продавцу квартиры – необходимость номер один при совершении сделки.

О чем стоит спросить продавца по телефону

Когда подходящий вариант найден, у сторон, скорее всего, состоится телефонная беседа.

В первую очередь важно убедиться, что на том конце провода настоящий владелец недвижимости, а не выдающий себя за хозяина риэлтор.

Спросить следует об основных характеристиках жилплощади, ее состоянии и цене. Не возбраняется «закинуть удочку» насчет торга, ведь, по сути, вы находитесь на рынке. Если все ответы вас удовлетворят, можно назначать встречу для осмотра квартиры.

Имеет смысл ознакомиться с квартирой в дневное время, когда освещение – естественное.

Владелец или посредник?

Хорошо, если сделка совершается при участии владельца. Но в некоторых ситуациях его заменяет посредник, и предварительный договор, последующее оформление происходят через него.

Посредник обязан предъявить генеральную доверенность на продажу данного объекта недвижимости.

На тему законности сделки лучше проконсультироваться с профессиональным риэлтором: это позволит избежать неприятных неожиданностей.

Вопросы о состоянии жилплощади

Чем лучше покупатель будет осведомлен обо всех нюансах приобретаемой недвижимости, тем больше шансов, что покупка удовлетворит все его запросы и надежды. Если у квартиры имеются серьезные недостатки, придется определиться, какие сроки и финансовые вложения понадобятся на их исправление. К тому же это станет хорошим поводом для торга.

Итак, основные вопросы продавцу квартиры при осмотре:

  • какова ее площадь?
  • в каком году и из каких материалов она построена;
  • качество электропроводки (медные или алюминиевые провода), время последней замены;
  • менялись ли водопроводные трубы и система отопления?
  • качество покрытия пола;
  • что продавец оставит в квартире после ее продажи?
  • характеристики соседей;
  • случались ли «затопления» квартиры по вине соседей и если да, можно ли ознакомиться с состоянием их коммуникаций;
  • на каком расстоянии от дома находятся важные объекты инфраструктуры, имеются ли парковки.

Эти вопросы не отнимут много времени, зато покупатель получит представление о качестве квартиры, в которой, возможно, скоро станет жить.

Если вы не хотите заполучить «кота в мешке», набросайте список вопросов заранее, стараясь не упустить ни одного интересующего вас момента.

Что следует спросить о документах

При покупке недвижимости всегда есть риск оспаривания прав собственности. Важно вовремя принять меры к их устранению или отказаться от покупки.

Если ситуация рискованная, торг и серьезные скидки тем более уместны.

Вопросы по правам продавца на объект недвижимости:

  • является ли владелец полноправным и единственным собственником квартиры;
  • есть ли какие-то ограничения на проведение сделки?
  • не заложена ли квартира в банке?
  • если квартира получена в наследство, все ли наследники в курсе этого?
  • кто прописан в квартире?
  • приватизирована ли жилплощадь?
  • если продавец – не единственный собственник жилья, то кто еще им является?
  • нет ли в списке собственников несовершеннолетних детей?
  • был задействован ли при приобретении квартиры материнский капитал?
  • делалась ли законная перепланировка квартиры и, если она не узаконена, можно ли это исправить?
  • не сдается ли жилье в аренду и если да, то за какой срок квартиросъемщики освободят квартиру?

Каковы мотивы продавца к продаже жилплощади?

Известны случаи, когда продавец не может четко и ясно рассказать о своей мотивации к совершению сделки. Здесь необходимо насторожиться и прояснить ситуацию.

Какие вопросы нужно задать продавцу квартиры для выяснения его мотивов? Примерный список таков:

  • почему возникла потребность продать эту квартиру?
  • согласны ли на сделку все собственники жилья?
  • в какой срок бывший владелец сможет выехать из проданной квартиры?
  • куда продавец переедет после продажи?
  • получено ли разрешение органов опеки (если в квартире проживают дети или недееспособные лица);
  • какой банк выступит посредником данной сделки?
  • подготовлен ли финансовый и юридический план совершения сделки?
  • где продавец зарегистрируется после выписки с проданной жилплощади?
  • насколько быстро он пройдет регистрацию на новом месте?

В основном сделки по продаже–покупке недвижимости совершаются через риэлторов. С некоторыми объектами риски достаточно высоки, в других случаях – минимальны.

задача риэлтора в том, чтобы впоследствии его клиент не остался без жилья и без денег.

Какие вопросы задает риэлтор продавцу квартиры

Главный риск для покупателя – потерять квартиру уже после совершения сделки. Это возможно, если:

  1. Совершены ошибки при оформлении документации в ходе сделки.
  2. Неправильно оформлены расчеты с продавцом.
  3. Появились другие лица, заявившие о своих правах на жилплощадь. Этот пункт является наиболее сложным для контроля со стороны риэлтора.

Стопроцентно исключить все риски невозможно, но максимально обезопасить покупателя необходимо. Поэтому важно задать продавцу вопросы, проясняющие, не находится ли он в зоне повышенного риска.

  1. Соответствует ли квартира (дом) запросам покупателя.
  2. Кто является собственником объекта. Если их больше одного, то следует поговорить с каждым и предупредить, что сделка будет совершаться с участием нотариуса.
  3. Разрешили ли органы опеки сделку (если в числе собственников – несовершеннолетние или недееспособные).
  4. Насколько дееспособен сам продавец, не состоит ли он на учете у нарколога или психоневролога. Если продавец находится в преклонном возрасте и после сделки будет признан недееспособным, опекун может оспорить сделку, но получить назад свои деньги покупатель вряд ли сможет.
  5. Кто, кроме собственника, прописан в квартире. Если на момент продажи из квартиры выписались не все, то необходимо выяснить срок, в течение которого они собираются это сделать. Разумно не выплачивать продавцу полную сумму, пока все не снимутся с регистрационного учета.
  6. Нет ли препятствий в плане ренты и зарегистрированных жильцов. Существует категория лиц, которых нельзя выписать с жилплощади даже в судебном порядке. К этой категории относятся:
    • граждане, отказывавшиеся от приватизации (часто это было сделано под давлением);
    • несовершеннолетние, находящиеся под опекой (требуется согласие соответствующих органов);
    • заключившие договор пожизненного содержания (обязанности содержать иждивенца переходят к новому владельцу жилья);
    • третьи лица, указанные в завещании как имеющие право пожизненного проживания в квартире.
  7. Нет ли на квартире обременений, к которым относится: ипотечный залог, соглашение с арендаторами о сроках аренды, арест на жилплощадь.
  8. Способ получения данной квартиры ее владельцем: приватизация, рента, наследование. В каждом случае имеются свои нюансы, могущие воспрепятствовать совершению сделки или делающие продажу вообще невозможной.
  9. Срок нахождении квартиры в собственности. Если он меньше трех лет, то к ситуации стоит отнестись особенно внимательно и точно выяснить, по какой причине продается жилье, готов ли владелец сразу выплатить оговоренную сумму.
  1. Семейное положение владельца. Если на момент приобретения жилья он состоял в браке, имущество считается совместной собственностью супругов.

Если вместо собственника в сделке участвует доверенное лицо, нужно выйти на собственника и пообщаться с ним еще до уплаты аванса.

Современный рынок представлен огромным количеством разнообразных предложений по продаже недвижимости. Поэтому шансы сделать правильный выбор у покупателя высоки, как и риски нарваться» на обман. Даже если срочность покупки ставится во главу угла, на начальном этапе необходимо тщательно уточнить все детали и проверить документы.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kakie-voprosy-zadat-prodavczu-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.